Податок на «зайву» нерухомість. Хто платитиме державі та як це вплине на ціну квартир

02.07.2016 09:12

Ольга Скичко, «ТСН»

Експерти розповіли, чи варто ховатися від нового податку, який спрямовується до місцевого бюджету і на потреби громади

З 1 липня в Україні починає діяти новий податок на нерухомість. Тож тепер протягом 60 днів українці мають сплатити за так звані «зайві» квадратні метри своїх квартир і будинків за 2015 рік.

Новий податок набув чинності на підставі змін до Податкового кодексу, внесених народними депутатами наприкінці 2015 року. Згідно з ними, розмір ставки коливатиметься від 0 до 3% від мінімальної заробітної плати за 1 кв.м нерухомості.

Ставка встановлюється органами місцевої влади, тож відрізнятиметься у регіонах. Наприклад, у Вінниці та Харкові вона становитиме 2%, у Києві та Дніпропетровську - 1%, у Житомирі й того менше - 0,5%.

Хто платитиме і скільки

Податок сплачуватимуть лише ті, площа чиєї нерухомості перевищує 60 кв.м для квартир і 120 кв. м для будинків. Це стосується як громадян України, так і іноземців.

Важливо: податок нараховується лише на «зайві» метри. Приміром, якщо у вас є квартира в Києві на 70 кв.м, то за 2015 рік ви маєте сплатити за неї 121 грн. Ця сума складається з 1% від мінімальної зарплати, яка у 2015 році становила 1218 грн, помноженого на 10 - кількість метрів, на які ви перевищуєте встановлену кодексом норму.

Для елітної нерухомості діють інші правила. Власники квартир і будинків площею понад 300 кв.м і 500 кв.м відповідно додатково сплачуватимуть ще 25 тис. грн на рік.

До речі, цікавий момент. Якщо нерухомість було продано у 2015 році, ви все одно маєте сплатити за неї податок, як і новий власник. Виходить подвійне оподаткування.

Експерти вважають, що ця система має чимало недоліків і зможе нормально працювати не раніше ніж за два-три роки. По-перше, заважає те, що платіжки на сплату податку розсилають лише тим, чия нерухомість є в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Оскільки цей реєстр в електронному виді запрацював не так давно, і ви останні кілька років не здійснювали жодних операцій зі своєю нерухомістю, то її в реєстрі просто немає.

Держава сподівається на сумлінність громадян, які самостійно реєструватимуть нерухомість. Але голова Комітету економістів Україна Андрій Новак зазначає, що навряд чи у нинішніх складних соціально-економічних реаліях така тенденція стане масовою.

«Механізм адміністрування цього податку дуже складний. Йдеться про надто велику кількість нових платників. Податковим органам просто фізично не справитися, щоб адмініструвати цей податок в повному обсязі по всій країні», - зауважив Андрій Новак.

Звичайно, за кілька років, коли дані кожного українця будуть внесені до електронної бази, власникам великих квартир і будинків зможуть виписати штрафи, які складатимуть 10-20% від суми податку.

Проте Андрій Новак наголошує, що за цей час багато чого може змінитися. Наприклад, у найближчий час можливі позачергові вибори у парламент, перед якими влада зазвичай вдається до популістських законів. Тож такі податки можуть ще якось скоригувати на догоду населенню, або й узагалі скасувати.

Хто заробляє на податку

Натомість економіст з Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь вважає введення податку на нерухомість позитивним зрушенням, адже ці гроші спрямовуються до місцевих бюджетів і на потреби громади.

«Чим активніше певна територіальна громада покращує життя в своїх межах, тим більше грошей вони збирають. Вони зацікавлені, на відміну від загальної державної влади, для якої кожна конкретна місцина не є настільки важливою», - каже експерт.

Тож це має стати стимулом і до більш активного наповнення бази Держреєстру, додає економіст. «Через те, що місцеві громади мають бути зацікавлені у тому, щоб збирати цей податок, то, відповідно, вони мають бути зацікавлені і в тому, або найшвидше наповнювати й свою частку реєстру», - пояснив Олександр Жолудь.

На жаль, погоджуються експерти, перші роки навряд чи стануть дуже ефективними для наповнення місцевих бюджетів.

«Я би не радив місцевим органам дуже радіти, бо суттєвих надходжень саме від цього податку вони найближчим часом не будуть мати», - каже Андрій Новак.

«Поки що обсяги грошей, які отримають з цього податку, не будуть такими вже й великими у порівнянні з іншими надходженнями до місцевого бюджету. Поки що це новий податок, ми маємо його налаштувати. Але у майбутньому - через роки чи навіть десятиліття - він може ставати все більш важливим для місцевих громад», - вважає Олександр Жолудь.

Як можна змухлювати

Багато українських законів мають недоліки. І цей – не виняток, адже пропонує просто очевидну схему, як обійти новий податок.

Є у ньому така норма: якщо нерухомість належить кільком власникам, то загальна площа такого майна під час нарахування податку ділитиметься на кількість власників. Ймовірно, це було прописано для звичайних українців, які живуть по дві-три родини на один будинок.

Але це дозволяє шахраювати. Наприклад, розділити у натурі квартиру площею 80 «квадратів» між двома членами родини. Відтак кожен володітиме житловою нерухомістю площею 40 кв.м. А відтак, жоден з них податок сплачувати не повинен.

І якщо у першому випадку доцільність такої схеми викликає запитання (адже сума податку за «зайві» 20 кв.м не така вже й велика), то для можновладців і їхніх маєтків ця норма надає широкий простір для маневру. Так, свій палац на 500 квадратів чиновник може розділити порівну між п'ятьма своїми родичами – і вже жоден з них не має сплачувати податок, бо волоідє лише частиною будинку у 100 кв.м. Тим паче тут вже не йдеться і про додаткові 25 тис. грн податку на елітне майно.

Крім того, зазначає Андрій Новак, тут може ввімкнутися фактор заниження реальної площі для того, щоб нерухомість не попадала в шкалу оподаткування. Робиться це просто – шляхом дачі хабаря співробітнику фіскальної чи податкової служби.

Чи здорожчають квартири і будинки

Водночас експерти розійшлися у думках щодо того, чи зросте вартість нерухомості. З одного боку, це може значно зменшити попит на великі і дорогі квартири.

«Цей податок Змінить структуру попиту на ринку ринку нерухомості. Відбудеться різке зменшення попиту на житло великих площ і - навпроти - підвищення попиту на житло менших площ. Це буде серйозний удар для тих забудовників, які робили у своїй структурі ставку на дорогі квартири», - каже Андрій Новак.

Але з іншого боку, каже Олександр Жолудь, суми податків настільки незначні, що навряд чи це сильно вплине на вартість нерухомого майна. Лишається тільки сподіватися, що посередники не почнуть спекулювати та підвищувати ціни на маленькі квартири.