Украинцев ждут новые правила аренды: как и что может измениться

Как в Украине могут изменить правила аренды и что предлагают чиновники?

Украинцев ждут новые правила аренды: как и что может измениться

Застройщики противятся, а чиновники рассчитывают на бум

Рынок аренды недвижимости на 70% находится в тени, подсчитали в Минрегионстрое. Немного лучше ситуация в сегменте элитного жилья, а вот владельцы бюджетных квартир поголовно не регистрируют сделки и не платят налоги, отмечает риелтор Максим Бабуряк. Бюджет страны ежегодно недополучает миллиарды гривен, но и это не главная проблема. Аренда жилья большинству украинцев будет стоить большую часть зарплаты.

К примеру, в столице средняя стоимость "однушки" - около 7 тыс. грн, а средняя зарплата – 11,7 тыс. грн (данные по вакансиям крупного кадрового портала). То есть за аренду придется отдавать примерно 80% своего дохода. А учитывая, что на плечах квартирантов – коммунальные платежи, общая стоимость жилья составит примерно 90% средней зарплаты. На оставшиеся 10% придется как-то выживать: питаться, одеваться, передвигаться по городу.

Для сравнения в столице Франции даже с учетом высоких цен на аренду на одну среднюю зарплату можно снять несколько односпальных квартир. А после арендных платежей, на руках останется еще около 2 тыс. евро (средняя зарплата – 3,7 тыс. евро).

Действующие условия ипотечного кредитования, поясняют в Кабмине, не позволяют всем нуждающимся приобрести квартиру. Конституция Украины гарантирует каждому гражданину право на собственное жилье, и примерно 650 тыс. семей решили им воспользоваться с помощью государства – зарегистрировались в очередь на получение жилья. Правда, учитывая темпы решения квартирного вопроса, чтобы обеспечить всех, понадобится примерно 100 лет.

В Кабинете министров считают: если дать застройщикам возможность строить "арендные дома" (в них будут сдаваться квартиры), это позволит с одной стороны навести порядок на рынке, а с другой – обеспечит жильем нуждающихся. "Реализация законопроекта "Об аренде" позволит в течение сжатого срока значительно увеличить общий объем жилого фонда Украины за счет действительно доступного для большинства населения современного арендного жилья, будет способствовать привлечению инвестиций", - говорится в пояснительной записке одной из редакций документа.

Сейчас застройщикам неинтересно строить здания чисто под аренду. Если продать квартиры, стройка окупится практически сразу же. А вот инвестиция в арендные дома будет возвращаться десятилетиями. Чтобы заинтересовать девелоперов, Минрегионстрой в одном из вариантов законопроекта "Об аренде" предложил освободить строителей таких зданий от участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Девелоперы при строительстве многоквартирных домов отдают примерно 4% от общей стоимости на развитие (паевое участие). Учитывая, что стройка обходится в миллионы долларов, это существенные суммы. Представитель одной из крупных компаний рассказал, что даже если освободить от уплаты взноса, строить жилье под аренду будет экономически нецелесообразно. В каждой квартире придется сделать ремонт, установить мебель. Общая стоимость таких квартир будет значительно выше жилья в "голых" новостройках.

"Можно было бы заинтересовать освобождением от налога на прибыль, льготным присоединением к инженерным сетям, бесплатным выделением земли под строительство", - рассказывает представитель компании-девелопера. Но мало какой застройщик самостоятельно станет вкладывать деньги в такое жилье. Один из вариантов – привлечь инвестиции, например, предложить украинцам вкладывать средства в такие дома, чтобы после зарабатывать на аренде. Кроме того, свою лепту могли бы внести государственный и местные бюджеты.

"Но тут вопрос. Если мы предлагаем простым украинцам инвестировать деньги в строительство таких домов, смогут ли они в будущем продать жилье в таких домах? Если речь идет именно об арендных домах, то квартиры в них просто сдаются. Когда ты понимаешь, что никогда не сможешь продать недвижимость, стимул инвестировать в нее пропадает", - объясняет представитель одного из застройщиков.

Во многих странах такие дома занимают большую часть жилого фонда, отмечает риелтор Максим Бабуряк. Так, в США и Великобритании примерно 30% от общего жилья – арендные дома, в Германии – 60%, а в Швейцарии – 70%. Но разница в том, что там люди могут до конца жизни оставаться в съемном жилье, а вот украинцы чаще всего воспринимают аренду как временное решение – пока не появится возможность приобрести собственную квартиру.

"Если есть хорошая зарплата, сбережения и пенсия обеспечивают безбедную старость, можно подписать договор и до конца жизни прожить в съемном жилье. У нас же пенсионеры, мягко скажем, не могут позволить себе арендную плату. Они не могут платить даже за аренду комнаты. Поэтому чаще всего квартиры снимают молодые семьи, студенты", - поясняет Бабуряк.

Новые правила аренды: что предлагают в Кабмине

Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ на данный момент готовит новую редакцию законопроекта "Об аренде" (прошлая была зарегистрирована в 2016-м), поясняет замминистра Лев Парцхаладзе. Сейчас в ведомстве принимают предложения от заинтересованных сторон и экспертов. Так, в новом законе должны прописать: сможет ли арендатор выкупать жилье, кто должен строить такие дома, как выбрать застройщика, нужно ли создавать для таких строителей льготные условия, кто должен платить коммуналку и т.д.

Однако в предыдущем проекте документа уже есть предварительные условия финансирования рынка. Так, разорвать договор аренды можно будет только в случае окончания его срока, банкротства, уничтожения имущества, смерти или ликвидации юридического или физического лица, который владеет домом.

Причем арендатор должен оформить страховку на жилье, а собственник квартиры – зарегистрировать его по месту проживания. Повышать стоимость аренды можно только раз в год, а для этого нужно предупредить арендатора письменно за месяц с обоснованием повышения.

"Изменение размера платы за пользование арендным жильем в арендных домах может осуществляться не чаще чем один раз в год. Владелец или управляющий арендного дома обязан письменно уведомить нанимателя об изменении размера платы за пользование жилым помещением и / или изменение стоимости возмещения коммунальных услуг не позднее чем за один месяц до изменения, предоставив обоснование", - говорится в документе.

Риелтор Антон Кувец уверен: аренда жилья в таких домах, если руководствоваться указанными правилами, будет даже выше, чем средняя ее стоимость. Как поясняет эксперт, если бы весь рынок вышел из тени, 18% от аренды прибыли нужно отдавать государству в виде подоходного налога. "Конечно, собственник жилья не будет получать меньше и на 18% повысит свою цену. И страховка квартиры – это еще примерно 800-1000 грн", - поясняет Кувец. В результате аренда жилья в таких домах может оказаться на 15-20% дороже, чем на "сером рынке".

Чтобы вывести рынок из тени, придется ужесточить проверки. Например, наказывать за неуплату налогов.

Популярные видео на YouTUBE

Материалы по теме

Самые важные новости

Чтобы не пропустить главные новости недели, подпишись на пятничную рассылку.