Мы решили посмотреть, как вообще изменился рынок недвижимости в Украине за последние 10 лет, поменялись ли предпочтения населения и количество сданных в эксплуатацию квадратных метров.
Сколько раньше стоила недвижимость
Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, рассказал нам, что в 2011 году 1 квадратный метр жилья эконом-класса стоил в среднем 1230 долларов (9824 грн). Напомним, что курс доллара под конец 2011 года был около 7,9 грн. А вот квадратный метр жилья комфорт-класса стоил уже 1904 доллара (15 210 грн).
В 2014 году долларовые цены на недвижимость упали – 723 доллара (11 398 грн) за один квадратный метр в жилье эконом-класса и 1230 долларов в комфорт-классе (19 523 грн). Средний курс доллара тогда был выше 15 грн.
В 2016 году 1 кв. м. в разных сегментах стоил 610 долларов (16 511 грн) и 938 долларов (25 396 грн) соответственно. В 2019 году 1 кв. м. уже стоил 804 долл. и 1309 долл. (20 031 грн и 32 614 грн соответственно).
"Сложности у застройщиков и проблемы на строительных площадках ("УкрБуд", "Аркада", "Stolitsa Group") привели к остановке работ на некоторых объектах и перераспределению сил на столичном рынке: 52,7% рынка контролируют 5 застройщиков. Принимая во внимание строительные аферы в прошлом ("Элита-центр", "Уко Групп" Войцеховского), значительно возросла лояльность со стороны покупателей к застройщикам с подтвержденной положительной репутацией, что дополнительно усугубляет борьбу за потребителя для новых девелоперов", — говорит о главных тенденциях последних 10 лет Константин Олейник.
Сколько жилья есть в Украине
По данным Госстата, в 2019 году в Украине приняли в эксплуатацию 11 млн квадратных метров жилых построек – 125, 9 тыс. квартир. В то же время в 2010 году эта цифра составляла 9,3 млн квадратных метров – 77 тыс. квартир.
К слову, основная часть построенных квартир расположена в столице, несмотря на то, что объемы строительства в Киеве ежегодно сокращаются.
"С 2013 года объемы строительства жилья в Киеве ежегодно сокращаются, а основная девелоперская активность переместилась в населенные пункты ближайшего пригорода", — говорит Олейник.
Он добавляет, что если в 2013 году было построено 19 тыс. квартир в Киеве, то уже в 2019 году эта цифра упала до 17,3 тыс. квартир.
Какое жилье пользуется спросом
Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, говорит, что 10 лет назад было условное разделение на "дорого-богато-элит-премиум-люкс" и обычное жилье, которое сейчас подпадает под категорию эконом-класс. За это время рынок жилой недвижимости Украины сильно трансформировался и сегодня сформировался четко выраженный комфорт-класс. Если раньше это были единичные проекты, то сейчас таких больше половины.
"Покупатель все активнее смотрит в сторону масштабных проектов с квартальной застройкой. Люди теперь покупают не квадратные метры в квартире — они покупают инфраструктуру, обслуживание, сервис, красивые фасады, озеленение, эксплуатируемые зеленые кровли, места общего пользования и так далее. Был период, когда стали популярны смарт-квартиры, но в пересчете на квадратные метры цена смарт-метра была выше, чем даже в комфорте-классе. Жить в таких квартирах не очень комфортно, особенно если это семья из двух и более человек", — говорит Рыжиков.
Назар Бенч, владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп", поясняет, что до кризиса 2008 года, когда активно работало ипотечное кредитование, на рынке разбирали практически всю недвижимость, которая строилась. Цены по 2-3 тысячи долларов за квадратный метр жилья в столице были нормой и при этом особым спросом пользовались большие квартиры и дома, но кризис 2008 года внес свои коррективы. Вся недвижимость существенно просела в цене, перестала работать ипотека, застройщики начали делать акцент на строительстве жилья эконом-класса, а офисная и коммерческая недвижимость замерли на несколько лет.
"Начиная с 2014-2015 годов, на рынке жилой недвижимости начался бум так называемых смарт-квартир площадью 20-30 кв. м., стоимость которых была равна стоимости автомобиля. Таким образом, жилье стало еще более доступным и застройщики в своих проектах большую часть дома отводили под однокомнатные смарт-квартиры. В 2016-2017 годах на эконом- и комфорт-класс в Киеве суммарно приходилось до 75% жилой недвижимости. С 2017-го отмечается рост спроса на жилые комплексы комфорт-класса. При выборе инвестировать в тот или иной класс первое место занял уровень комфортности проживания. Как результат, в 2020 году — существенно преобладают классы "комфорт" и "бизнес"", — говорит Бенч.
Он добавляет, что пандемия коронавируса и карантин способствовали росту внимания к загородной недвижимости. Сегодня преимущество получили загородные дома (коттеджи, таунхаусы), спрос на которые не увеличивался со времен кризиса 2008-2009 годов. А тенденция к росту загородной недвижимости близка и другим странам Европы.
"Кроме того, сегодня при выборе жилья украинцы обращают внимание на площадь, наличие балкона и/или придомовой территории. Покупателей интересует уровень энергоэффективности ЖК, качество строительных и отделочных материалов и т. д. После банкопада 2014-2015 годов население предпочитает хранить средства в недвижимости. Это способствовало очень активному развитию строительства не только в столице, но и во многих городах Украины. Учитывая, что в центральных районах городов остается все меньше свободных участков, редевелопмент промышленных зон может стать перспективным направлением в их качественном развитии", — отмечает Бенч.
Действительно, рынок недвижимости в Украине постепенно перестает быть киевоцентричным. Так, Юрий Ковальчук, директор строительной компании "МАКБУД", генеральный подрядчик ЖК "Счастье" в Тернополе, рассказал нам, что сейчас, конечно, заметен большой прогресс в количестве строящихся объектов. Больше людей приезжают жить в город, с каждым годом все больше растет спрос – отсюда и растет количество предложений.
"Но, если раньше большой популярностью пользовался рынок вторичной недвижимости, то сейчас цены на квадратный метр практически сравнялись, и сегодняшние инвесторы отдают предпочтение новостройкам. Основываясь на общем спросе — раньше инвесторы больше интересовались однокомнатными квартира, то сейчас спрос больше пошел в пользу двух- и трехкомнатных квартир. То есть пришел реальный покупатель, который хочет улучшить свои жилищные условия. Покупатели, которые раньше покупали однокомнатные квартиры для экономии или для дальнейшей сдачи в аренду, — практически пропали", — говорит Ковальчук.