С другой стороны, фермеры и другие граждане смогут приобрести землю в частную собственность. Но, чтобы обезопасить себя от мошенничества, продавцы и покупатели должны хорошо подготовиться к будущей сделке. О том, какие необходимы документы для проведения купли-продажи земли и какие есть нюансы при регистрации права собственности на такую недвижимость, «ФАКТАМ» рассказал управляющий партнер юридической компании Winner Игорь Ясько.
— Как владельцу земельного участка документально подготовиться к открытию рынка земли? Какой нужен полный пакет документов?
— Прежде всего необходимо проверить, есть ли у вас оригиналы документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, и, если они отсутствуют, получить дубликат правоустанавливающего документа. Существует две группы этих бумаг. Документы, выданные до 1 января 2013 года: государственный акт на право собственности на землю или государственный акт на право собственности на земельный участок; свидетельство о праве на наследство; государственный акт на право частной собственности на землю; договоры купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания и др. Вторая группа — это документы, которые выдавались после 1 января 2013: свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности.
Следующим шагом надо проверить, зарегистрирован ли участок в базе Государственного земельного кадастра. Если земельный участок не зарегистрирован — заказать в землеустроительной организации соответствующую документацию по землеустройству и зарегистрировать земельный участок в Государственном земельном кадастре.
Далее убедитесь, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений. Если право собственности не зарегистрировано, то необходимо обратиться с пакетом документов к частному или государственному нотариусу и зарегистрировать право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений.
Также проверьте, есть ли в наличии отчет об экспертной денежной оценке земельного участка. Если такой отчет отсутствует — надо заказать его разработку у субъекта оценочной деятельности.
Проверьте, не нарушено ли преимущественное право недропользователя или землепользователя на приобретение земельного участка в собственность. Если преимущественное право нарушено, надо подготовиться к суду.
Кроме того, убедитесь, не является ли земельный участок (права на него) предметом судебного спора (если да, то срочно обратитесь за помощью к юристам), а также, не наложен ли на землю арест или запрет на ее отчуждение. В таком случае необходимо принять меры по прекращению или отмене наложенных арестов и запретов.
Проверьте, открыт ли у вас банковский счет. Если его нет, необходимо оперативно обратиться в банковское учреждение и открыть счет.
И наконец, надо проверить, готовы ли все документы для продажи:
- паспорт продавца и покупателя;
- идентификационные коды;
- отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (выписка из реестра прав на недвижимое имущество или государственный акт);
- выписка из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.
— Что делать, если участок не имеет кадастрового номера? Какова процедура его получения?
— Надо найти землеустроительную организацию и заказать присвоения кадастрового номера. Специалисты-землеустроители проведут геодезическую съемку земельного участка на месте, определят ее координаты, составят кадастровый план участка и разработают техническую документацию, которая является основой для получения кадастрового номера. Когда документация будет готова, ее надо отнести в центр предоставления административных услуг. Через 14 дней можно забрать выписку из государственного земельного кадастра с кадастровым номером. Это означает, что участок зарегистрирован и занесен в реестр — земельный кадастр.
Существует перечень необходимых документов, которые должен предоставить заказчик для получения кадастрового номера:
- решение сельского, поселкового, городского совета о предоставлении разрешения на проведение инвентаризации земельных участков, находящихся в пользовании гражданина согласно учета;
- справка от сельского совета о пользовании земельным участком (площадь, с какого времени, на основании которого решение пользуется) по его местонахождению;
- схема размещения земельного участка (выкопировка) — предоставляет сельский землеустроитель или управление Госземагентства;
- справка с места жительства о том, что лицо приобрело право собственности в пределах норм приватизации;
- копияи паспорта (1,2,11 ст.) и идентификационного номера;
- копия документа, удостоверяющего право собственности на здания, расположенные на земельном участке, копия технического паспорта, свидетельство на право собственности на здание (нотариально удостоверенное) или копия строительного паспорта.
— Что делать, если права на участок не подтверждены записью в Государственном реестре прав на недвижимое имущество? Куда обращаться? Какие необходимы документы?
— Без регистрации человек не является полноправным владельцем недвижимого имущества. Для того, чтобы зарегистрировать свое право собственности на имущество, заявитель с заявлением и оригиналами документов, необходимых для проведения таких действий, в бумажной или электронной форме, может обратиться к государственному регистратору или нотариусу в пределах области по месту нахождения имущества. Также нужно представить документ, подтверждающий уплату административного сбора.
Государственная регистрация права собственности проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня реестрациӥ соответствующего заявления в Государственном реестре прав.
Пакет необходимых документов для подачи на регистрацию:
- выписка из Государственного земельного кадастра (ГЗК)
- копия и оригинал паспорта заявителя;
- копия и оригинал идентификационного номера;
- подтверждение оплаты административного сбора;
- документ, подтверждающий право на освобождение от уплаты административного сбора (в случае его наличия);
- документ, который является основанием возникновения права на участок, а именно договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство на наследство и т. д.;
- нотариально заверенная доверенность, если документы подаются представителем физического лица;
- оригинал и копия паспорта, идентификационного номера представителя, если документы подаются представителем.
Заявление о регистрации права печатается госрегистратором или нотариусом и подписывается заявителем на месте.
— Если участок находится в аренде, как информацию о нем внести в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
— Между владельцем и арендатором должен быть заключен договор аренды земли, зарегистрированный в соответствии с действующими на момент заключения законов. Договор может быть удостоверен нотариально и заключается в письменной форме. Он должен содержать информацию о:
- объекте аренды (кадастровый номер, местоположение, размер земельного участка);
- арендной плате (размер, индексация, способ и условия расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственность за неуплату)
- сроке действия договора аренды.
Право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Регистрация права собственности или иного права (аренду, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и т. д.) на землю с 2016 года можно осуществить через местный центр предоставления административных услуг (ЦНАП), который принимает документы для госрегистрации прав на недвижимое имущество, или у нотариуса.