Какие изменения произойдут на украинском рынке недвижимости и действительно ли инвесторы будут более защищены.
На что направлен законопроект №5091
Только что принятый законопроект направлен на защиту инвесторов-покупателей на первичном рынке, то есть когда население покупает квартиры "под котлован", а также на повышение доверия граждан к застройщикам.
Доверие к застройщикам
Предполагается, что все квартиры будут вносить в специальный реестр. Застройщик сможет добавить в него данные по конкретному дому только в том случае, если будет иметь все необходимые документы.
Также публичность данных относительно будущего объекта недвижимости будет исключать ситуации, когда застройщик после сдачи дома в эксплуатацию допродает подвальные помещения, чердаки, или же большие квартиры переделывает в смарт-квартиры.
Застройщики не смогут продавать "воздух"
Еще одним важным изменением проекта является то, что застройщики отныне будут продавать не "воздух", а права на имущественную собственность. Поэтому покупку квартир в спроектированных, но еще не построенных, объектах украинцы смогут зарегистрировать у нотариуса, оформив на них специальное имущественное право.
После подписания договора инвесторы будут получать право собственности на будущий объект недвижимости. Таким образом это должно исключать ситуации, когда застройщик продает одни и те же будущие квартиры несколько раз.
Инвесторы будут получать право собственности на будущий объект недвижимости / Фото Pixabay
Что такое имущественное право
Специальное имущественное право – вид имущественных прав на объект незавершенного строительства или будущей недвижимости, что позволяет владеть и распоряжаться им. Специальное имущественное право возникает после получения права на осуществление строительных работ и заканчивается после принятия в эксплуатацию завершенного объекта.
Гарантии инвесторам
Застройщики не смогут продавать сразу все квартиры, пока дом будет незавершенный. Непроданные квадратные метры будут капиталом, что подстрахует инвесторов в случае, например, банкротства застройщика, или если у него закончатся средства до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в комментарии 24 канала рассказал, что отныне инвестор на первичном рынке получает полноценные "права" покупателя.
Но пока нет конкретики, как будет решаться вопрос налогообложения недостроенных объектов. Согласно документу, строящемуся объекту будет присвоен временный статус объекта незавершенного строительства. Пока не ясно, как в таком случае, по какой налоговой базе, будут проходить продаваемые квартиры,– рассказал Юрий Пита.
Напомним, что первоначально в законопроекте размер гарантированной доли, которая должна стать своеобразной подстраховкой инвесторов, предлагали установить на уровне 10 – 13%, однако в новой редакции право определять ее размер закрепили за правительством. Поэтому не исключено, что это будет регламентировать совсем другой законопроект.
Эксперт считает, что девелоперам в любом случае придется немного иначе формировать свои бизнес-планы, учитывая необходимость наличия гарантийных квартир.
Кто такой девелопер строительства
Девелопер строительства – юридическое лицо или ФЛП, которое на основании договора с заказчиком строительства обеспечивает организацию строительства и финансирование строительства объекта.
Почему возникла потребность в законопроекте
Инициатор законопроекта "слуга" Елена Шуляк считает, что он будет способствовать запуску полноценного рынка ипотеки и банковского кредитования. Ведь сейчас банки заинтересованы в том, чтобы граждане были защищены, потому что это запускает важнейшую логистическую цепочку благосостояния и людей, и страны в целом.
Наконец нам удалось исключить факт, когда строительство осуществляется не по правилам или нарушая волю людей, которые за этот дом заплатили. Уничтожение рисков повлечет за собой спрос на квартиры, которые строятся инвесторами, потому что они будут знать, что, если что-то пойдет не так, они точно будут защищены,– отметила Елена Шуляк.
Налоговая нагрузка
Эксперты рынка недвижимости ожидают, что размер отчислений будет прописано в отдельном нормативном законе. Ведь изменения в налоговом кодексе, или бюджете осуществляются только отдельными законопроектами.
Пока рано говорить о том, вырастет ли налоговая нагрузка на застройщиков, но риск такой есть,–считает эксперт.
Пита предлагает вспомнить законопроект №5600, в котором предусматривается взимание НДС с продажи жилья. Плюс может появиться налог на прибыль по деривативам (деривативные сделки составляют около 30% от общего количества). То есть, вопрос налогообложения станет наиболее важным для эффективности принятого закона, уверен эксперт.
Напомним , что в законопроекте №5600 говорится о физических лицах, которые продают три и более квартиры в год. Для них налог на третью квартиру должны поднять до 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора. За второй объект недвижимости налог составляет 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Подробнее читайте в материале.
Почувствует ли изменения вторичный рынок недвижимости
На вторичном рынке принятие законопроекта может сказаться опосредованно: если, например, вырастут цены на первичное жилье из-за налогообложения, то зеркально это отразится на вторичном рынке, считает эксперт.
Но не стоит забывать, что цены на рынке жилья нельзя поднять без последствий для спроса. Любые резкие ценовые скачки будут вести к оттоку покупателей,– сказал Юрий Пита.
Также он обратил внимание еще и на то, что гарантийные площади могут и негативно сказаться на развитии сегмента эконом-жилья. За последние несколько лет доля строящихся объектов эконом-класса снизилась практически в 2 раза: с 45% в 2016 году до 20% в 2020 году.
Благодаря новому законопроекту рынок недвижимости должен стать более прозрачным / Фото Pixabay
Основные моменты законопроекта №5091
- Средства на покупку будущего объекта недвижимости (квартиры, паркоместа и так далее) привлекаются по договорам купли-продажи.
- На будущий объект недвижимости в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество регистрируются специальные имущественные права.
- Продажу будущих объектов недвижимости застройщик/девелопер может осуществлять только после регистрации специальных имущественных прав.
- Внедрение гарантированной части строительства – часть объекта, которую застройщик не может продать до завершения строительства.
- Застройщик/девелопер обязан согласовывать изменения в проектной документации с покупателем, если такие изменения влияют на интересы покупателя.
- Законом устанавливаются обязательные требования раскрытия информации о застройщике и будущем многоквартирном доме.
- Все договора между застройщиком и покупателем должны быть нотариально удостоверены.