В Украине с начала 2000-х годов действует запрет для граждан продавать и покупать землю сельскохозяйственного назначения. Этот запрет ввели как временную меру, но до сих пор так и не смогли снять и перейти к цивилизованному рынку - пока его заменяет теневой нелегальный оборот. В результате, Украина - один из крупнейших аграрных производителей мира - оказалась в шестерке отсталых стран, в которых гражданам запрещено продавать и покупать землю, вместе с Таджикистаном, Кубой, Северной Кореей, Венесуэлой и Конго.
Результаты запрета крайне неутешительны.
Во-первых, арендная плата за землю, которую получают ее владельцы-граждане, является одной из самых низких в Европе: 38 евро/га в год в Украине против более чем 300 евро/га в среднем по ЕС (в соседней с Украиной Польше - EUR 200/га, на землях худшего качества, чем украинские черноземы). На теневом рынке украинцы вынуждены продавать землю за копеечные цены - в среднем около 800$ га, что в полтора раза ниже денежной оценки средней стоимости украинской сельскохозяйственной земли и почти в 5 раз дешевле, чем стоит сельскохозяйственная земля в беднейших странах ЕС - Румынии и Болгарии.
Во-вторых, 42 млн украинцев лишены своего конституционного права купить землю, а 7 млн украинцев вообще находятся в ситуации грубого нарушения их прав собственности и не могут элементарно продать свое имущество, или, например, взять под него кредит. 75% из этих 7 млн - лица старше 50 лет, а 2 млн - вообще старше 70 лет. В основном, это бедные сельские пенсионеры - одна из наиболее социально уязвимых слоев населения в Украине. В результате запрета, их доход от аренды искусственно занижается, а возможности использовать свою землю как форму сбережения они вообще лишены. Хотя, таким образом эти люди могли бы значительно улучшить, по крайней мере, материальную сторону своей жизни на пенсии.
Результаты запрета крайне неутешительны
В-третьих, из-за отсутствия постоянных и долгосрочных прав собственности на землю, украинские сельскохозяйственные земли используются хищническим образом и постепенно уничтожаются - с 2000 года среднее содержание гумуса в почве снизилось с 3.4% до 3.1% (земли с содержанием гумуса ниже 2.5% не считаются черноземами). Уровень использования удобрений в Украине в 2-4 раза ниже, чем в соседних восточноевропейских странах-членах ЕС, владеющих полноценным рынком земли. Так же, из-за неустойчивости прав собственности и невозможности кредитования под залог земли, украинский агросектор имеет преимущественно сырьевой характер и тяготеет к производству на экспорт однолетних растительных культур, вместо многолетних культур, животноводства и углубления переработки на территории Украины.
Рынок или статус-кво
Решение этих проблем хорошо известно: снятие запрета для граждан Украины на покупку и продажу земли и переход к полноценному рынку. Учитывая искривление ситуации в агросекторе за слишком долгий период моратория, для смягчения перехода необходимыми выдаются определенные ограничения по функционированию рынка, по крайней мере, на переходный период. Это ограничение на концентрацию земель в одних руках, во избежание создания латифундий на старте внедрения рынка когда цены будут постепенно расти; ограничения на виды юридических лиц, которые могут покупать землю; обязательное использование электронных аукционов для обеспечения прозрачности транзакций; наличие государственной поддержки фермерам на покупку земли и т.д.
Эти решения будут иметь положительные последствия, в первую очередь, для граждан-землевладельцев: постепенный рост ставок аренды в 2-4 раза, возможность в первой же год продать землю за примерно 1200-1500$/га (по разным оценкам и в зависимости от качества почвы ) с ростом цены пятилетней перспективе до 2350-5000$/га, остановка деградации и переход к постепенному восстановлению земельных ресурсов и, наконец, существенное ускорение экономического роста за счет дополнительных инвестиций и более эффективного использования земли. Причем центром этого роста станут сельские территории, которые сейчас являются, наоборот, экономическими аутсайдерами.
Сейчас реализовать эти решения мешают только две проблемы: популизм политиков, которым выгодно пугать граждан «ужасными» последствиями возвращения их естественного права на собственное имущество, и сопротивление аграрного лобби.
В частности, существуют предложения оставить в силе запрет для граждан покупать и продавать землю, зато построить рынок прав аренды с использованием механизма эмфитевзиса (когда аренда за весь период уплачивается единовременно в его начале). Реализация этой идеи фактически зацементировала бы существующую сейчас модель - граждане не получили бы права свободно распоряжаться земельным имуществом, ставки аренды из-за этого остались бы очень низкими, однако появилась бы возможность сделать аренду более постоянной, торговать договорам аренды и использовать ее в качестве залога.
В первую очередь, это предложение действует в интересах бенефициаров нынешнего статус-кво - в основном, крупного аграрного бизнеса, который платит низкие ставки аренды, максимизирует прибыль благодаря низкой арендной плате, то есть - за счет владельцев паев. Рынок аренды мог бы частично облегчить проблему с отсутствием постоянных и долгосрочных прав собственности на сельскохозяйственную землю и, таким образом, сделать ее использование менее хищническим и более эффективным. Однако он не решит проблему очень низких доходов от аренды земли 7 млн наиболее социально уязвимых граждан, нарушает конституционное право граждан Украины свободно покупать и продавать землю и не позволит привлечь крупных инвестиций. Но хуже всего, что внедрение рынка прав аренды вместо полноценного земельного рынка зацементирует существующую искаженную ситуацию и почти исключит ее исправление.
Время для реформы
Основные принципы земельной реформы, которые предлагает правительство, учитывают и нивелируют все основные риски снятия моратория. Реформа содержит ограничения по объему концентрации земли в одних руках - как для физических, так и для юридических лиц, - а также ограничения по видам юридических лиц, которые могут владеть землей, таким образом, предотвращая риск создания латифундий. Правительство готово оказать финансовую поддержку малым фермерам, которые захотят купить землю, а также обеспечить максимально прозрачное ценообразование на рынке, в частности, путем продажи земель государственной собственности через открытые электронные аукционы. Это сразу позволит гражданам получить четкие ориентиры по рыночной стоимости их собственной земле.
Ситуация, когда Украина - традиционная житница Европы - фактически, лишила имущественных прав собственных крестьян в пользу земельных магнатов, является позорной и напоминает крепостное право двухсотлетней давности. Пусть 2017 станет годом, когда украинские крестьяне станут настоящими хозяевами украинской земли.