В обох випадках вважається вигідним вкладати гроші у житло на стадії будівництва, адже тоді квадратні метри обходяться суттєво дешевше. Також не секрет, що в цьому випадку ризик натрапити на сумнівного забудовника більший, адже на "етапі котловану" ніхто не може гарантувати, щоб будинок вчасно збудують та введуть в експлуатацію.
Існують такі основні ризики для інвестицій в нерухомість на стадії будівництва:
- "заморожування" об’єкта будівництва на певній стадії;
- неможливість здачі в експлуатацію об’єкта, збудованого з порушеннями будівельних норм або з інших причин;
- отримання у власність об’єкта, відмінного від того, будівництво якого планували: з іншою площею або плануванням квартири, відсутністю обіцяного благоустрою прибудинкової території, ліфту, електро- чи газопостачання тощо;
- ймовірність втрати своїх прав на об’єкт у зв’язку із "подвійним продажем" нерухомості (ще незбудоване житло можуть продати кілька разів) та інших неправомірних дій забудовника.
Як перестрахуватися та мінімізувати ці ризики? Важливо ретельно перевірити всю первинну документацію вашого майбутнього партнера чи співінвестора у забудові.
А саме:
- Наявність у забудовника або замовника будівництва права на земельну ділянку.
- Наявність дозвільних документів на будівництво та його відповідність містобудівній документації.
- Відповідність законодавству обраного механізму фінансування будівництва.
- Добросовісність забудовника, в тому числі досвід спорудженням ним інших об’єктів та наявність судових спорів із забудовником.
Пропоную розглянути кожен з цих пакетів документів окремо, щоб чітко розуміти, на що варто звертати увагу, вибираючи добропорядного забудовника.
1. Право забудовника на земельну ділянку
Це право може бути підтверджено наявністю договору оренди земельної ділянки. Однак цим правом користується також власник земельної ділянки, суборендар (якщо це встановлено договором) та землекористувач за договором суперфіцію.
У процесі землевідведення найчастіше фіксуються такі порушення чинних правових норм, як
- відведення землі поза земельними торгами, коли їхнє проведення є обов’язковим;
- порушення порядку зміни цільового призначення (приміром, коли рекреаційні зони віддають під будівництво, чимало подібних скандалів було у Києві та області) чи невідповідність призначення запланованому об’єкту будівництва (за документами має бути побудований, наприклад, будинок культури на 2 поверхи, а будуть житловий комплекс на 32 поверхи);
- відсутність необхідних погоджень документації із землеустрою на стадії відведення, зокрема з органом архітектури та містобудування, органом охорони культурної спадщини чи природоохоронним органом;
- непроходження обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації.
Порушення на будь-якому етапі процедури відведення може стати підставою для скасування права на земельну ділянку в майбутньому. Тому, вивчивши документи на право власності (оренди, суборенди, суперфіцію), необхідно зібрати інформацію про можливу наявність судових спорів про законність набуття прав на земельну ділянку, яка вас цікавить.
Якщо право на землю у забудовника є строковим, важливо, щоб воно тривало до прогнозованих строків введення об’єкта в експлуатацію та реєстрації права власності. Тривалість процедури поновлення таких договорів може бути одним із чинників затягування строків отримання інвестором права власності на нерухомість.
2. Дозвіл на будівництво
Замовник або проектувальник перед початком будівництва має отримати вихідні дані, до яких належать містобудівні умови та обмеження, технічні умови й завдання на проектування. Зараз у Києві наявність чи відсутність виданих містобудівних умов та обмежень можна перевірити онлайн завдяки електронному ресурсу "Містобудівний кадастр Києва", аналогічні ресурси є і в інших містах України.
Відповідність будівництва містобудівній документації встановлює орган, уповноважений видавати містобудівні умови та обмеження. Однак існує ризик скасування вже виданих умов органом архітектурно-будівельного контролю за результатами перевірки дотримання вимог містобудівного законодавства. Нерідко саме це призводить до скасування дозвільних документів і зупинення будівництва.
До середини 2017 року значна кількість об’єктів багатоквартирного житлового фонду будувалася за декларативним принципом — за старою редакцією профільного закону "Про регулювання містобудівної діяльності" для початку будівельних робіт об’єктів невеликої складності достатньо було самому забудовнику укласти Декларацію про початок будівельних робіт та зареєструвати в органах містобудування та архітектури.
Вже зареєстровані до набрання чинності законом декларації залишатимуться чинними до завершення будівництва, крім випадків їх скасування органом державного архітектурно-будівельного контролю. Підставами для їх скасування є
- подання замовником відповідної заяви,
- ліквідація юридичної особи-замовника чи припинення підприємницької діяльності фізичної особи – підприємця (замовника),
- смерть фізичної особи – замовника чи визнання її безвісно відсутньою,
- скасування містобудівних умов та обмежень,
- виконання будівельних робіт, не передбачених декларацією,
- встановлення під час перевірки порушень законодавства у сфері містобудування,
- невідповідність об’єкта проектній документації та вимогам будівельних норм, стандартів і правил,
- невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю та виявлення таким органом факту подання недостовірних даних у декларації, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом.
Перелік цих підстав є вичерпним.
Після ухвалення змін за декларативним принципом можуть будуватися лише об’єкти з незначними наслідками (СС1), а дозвільний підхід розповсюджуватиметься не лише на об'єкти зі значними (СС3) наслідками, а й на об’єкти з середніми (СС2) наслідками, в тому числі й ті, що раніше будувались за декларативним принципом. А для введення в експлуатацію вимагається наявність акта готовності об’єкта до експлуатації та сертифіката, отримати які набагато складніше, ніж зареєструвати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, як було раніше.
Таким чином, підвищилися ризики виникнення проблем із введенням в експлуатацію тих об’єктів, які до внесення змін до законодавства належали до ІІІ категорії складності та будувалися на підставі декларації.
3. Вибір шляхів фінансування будівництва
Існує кілька схем інвестування в будівництво житла, проте жодна не є ідеальною і кожна несе ризики, передусім, для інвестора, але інколи для кредитора чи забудовника.
Сьогодні правове регулювання інвестування у житлову та нежитлову нерухомість має деякі відмінності, що полягають в обмеженнях, встановлених ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність". Відповідно до цієї статті, інвестування та фінансування будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб може здійснюватися виключно через:
- фонди фінансування будівництва;
- фонди операцій з нерухомістю;
- інститути спільного інвестування;
- шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань, за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами. На інвестування в комерційну чи іншу нежитлову нерухомість ці законодавчі обмеження щодо обрання способу фінансування не поширюються.
Використання інститутів спільного інвестування. Найчастіше тут ідеться про цільові облігації.
Переваги: оптимізація оподаткування. Адже кошти (інвестиційні внески), отримані корпоративним фондом від фізичної особи-інвестора з метою її участі в будівництві об’єктів нерухомості, є коштами спільного інвестування. А це означає, що вони звільняються від оподаткування відповідно до приписів пп.141.6.1 п.141.6 ст.141 Податкового кодексу України.
Недоліки: створення та функціонування такого механізму фінансування вимагає значних витрат, тому доступне далеко не всім забудовникам. Через відсутність у інвестора переважних прав на об’єкт покупцям пропонують придбати фактично абстрактні квадратні метри, які можуть деталізуватися в договорі резервування квартири - а його укладання взагалі не передбачено Цивільним кодексом України. Тому ризики "подвійного продажу", коли після вас ті самі абстрактні метри продадуть ще раз, тут вищі.
Фінансово-кредитні механізми для фінансування будівництва, тобто створення фонду фінансування будівництва.
Переваги: немає.
Недоліки: наявність ризиків для інвестора. Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Її предметом можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або об'єкт незавершеного будівництва (за згодою управителя), або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності.
Важливо ретельно перевірити всю первинну документацію вашого майбутнього партнера чи співінвестора у забудові
Однак звернення стягнення на предмет іпотеки на практиці є ускладненим, особливо коли предметом іпотеки є майнові права. Найнадійнішим забезпеченням вважається іпотека іншого нерухомого майна, власником якого є забудовник, однак такі випадки на практиці майже не зустрічаються.
Встановлені законом механізми контролю управителя за забудовником, зокрема заміни забудовника чи звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення останнім зобов’язань, можуть не застосовуватися на користь інвесторів - коли управитель та забудовник є пов’язаними особами (ці обставини необхідно з’ясовувати перед укладанням відповідних договорів із фондом).
Житлово-будівельні кооперативи
Переваги: порівняно невеликі витрати для його створення та функціонування у порівнянні з використанням фонду фінансування будівництва, а також оптимізація податкового навантаження на забудовника.
Недоліки: відповідно до закону України "Про кооперацію", всі рішення в кооперативах ухвалюються загальними зборами членів, якими зазвичай виступають фізичні особи, афільовані із забудовниками. Асоційованим членам, якими виступають інвестори, надається лише право дорадчого голосу на таких зборах.
Побудований об’єкт є власністю житлово-будівельного кооперативу, який може розпоряджатися своєю власністю (наприклад, передати майно в іпотеку), до відчуження його членам кооперативу. Тому інвестори залежать від керівництва та рішень членів кооперативу до етапу оформлення права власності на об’єкт нерухомості. Іншою проблемою є ризик "подвійного" продажу, який повністю залежить від добросовісності забудовника.
Використання інших договірних конструкцій. Зокрема, складання попередніх договорів з подальшим укладанням основного, договорів "бронювання" та ін.
Переваги: Така схема придбання житла вважається найдешевшою для покупця, саме тому її люблять пропонувати забудовники інвесторам.
Існує кілька схем інвестування в будівництво житла, проте жодна не є ідеальною і кожна несе ризики, передусім, для інвестора, але інколи для кредитора чи забудовника
Недоліки: обмеження, встановлені ст. 4 закону України "Про інвестиційну діяльність", використання договірних конструкцій для фінансування будівництва. Такі договори, що суперечать чинному законодавству на момент їх укладення, можуть бути визнані недійсними або удаваними в судовому порядку.
Вилитися у значні проблеми може відсутність механізмів оптимізації податкового навантаження, оскільки більшість операцій у договірних відносинах підлягають оподаткуванню. Крім того, використання договірних конструкцій не гарантує переважного права на отримання об’єкта інвестування. А у разі затягування строків будівництва чи здачі в експлуатацію об’єкта будівництва інвестор не захищений - в такому випадку він може вимагати лише розірвання договору, відшкодування збитків у судовому порядку.
4. Репутація забудовника
Аналізуючи добросовісність забудовника, необхідно вивчити попередні його будівельні проекти на предмет дотримання строків завершення будівництва та введення його в експлуатацію, а також організації об’єктів соціального призначення чи благоустрою території. Дуже часто картинка, яку показують покупцеві на сайті, відрізняється від того, що пропонують на місцевості.
Важливо проаналізувати настрої мешканців сусідніх будинків та громадських активістів, оскільки громадський спротив будівництву може стати неприємним сюрпризом як для забудовника, так і для інвестора. І згодом кількість та якість неприємностей може лише збільшитись. Приміром, якщо через скарги, проведення на їх підставі перевірок контролювальними органами та судові спори будівельні роботи зупинятимуть чи взагалі заборонять. Перевірити це нескладно, наприклад, якщо під'їхати на забудову самостійно, без ріелтора, або скористатися місцевим громадським транспортом чи розпитати людей на зупинці.
Ці поради допоможуть вам уникнути значних неприємностей у разі інвестування в житло на етапі будівництва. Однак навіть якщо ви перевірите свого забудовника за кожним пунктом, 100% гарантії вашого світлого майбутнього у новому житлі це не дає. Тому як юрист я би радив в першу чергу звертати увагу не на ціну за квадратний метр, а на готовність споруди. Зачекайте, доки час перевірить вашого забудовника, і вже потім інвестуйте у будівлі, а не у повітря. Так, це дорожче. Але точно не дорожче за ваші нерви, час, грош і розбиті мрії, хіба ні?