В Украине собираются кардинально переписать строительные правила. В Верховной Раде появился законопроект №6403 "О регулировании градостроительной деятельности", который эксперты уже окрестили "революционным". Если его примут, строить где и как попало больше не удастся. Предлагается проводить тщательный анализ проектов, анализировать как они впишутся в городскую среду и не помешают ли жителям.
Пока неясно как это скажется на архитектуре украинских городов, но уже сейчас понятно – расходы застройщиков вырастут в разы и не факт, что они не захотят переложить их на кошельки рядовых граждан.
О том, что правила градостроительной деятельности нужно менять строительная общественность говорит уже давно. Собственно, это понимают даже далекие от рынка обыватели. Достаточно выйти на улицы, чтобы понять: с городской застройкой что-то не так.
"В действующем законодательстве не прописано какой должна быть Генеральная схема планирования территорий, есть проблемы с согласованием застройки в исторической части городов. Неоднозначные трактовки в законах и подзаконных актах позволяют местным властям разрабатывать и утверждать детальные планы территорий отличные от генеральных схем населенных пунктов, что приводит к скандалам при строительстве объектов", – говорится в пояснительной записке.
Авторы предлагают сразу несколько радикальных нововведений:
- проводить комплексную экспертизу всех видов документации по пространственному планированию;
- ввести новый вид документации по пространственному планированию, а на местном уровне – плана объединенной территориальной громады;
- расширить полномочия местных властей в регулировании застройки – ввести местные правила;
- обеспечить доступ инвесторов и общественности к документации по пространственному планированию через специальный Государственный реестр
- разработать планы "красных линий", в пределах которых стройки будут ограничены или запрещены;
- учитывать общественных интересов при разработке документации по пространственному планированию.
"Попытались обобщить и учесть основные изменения, произошедшие в строительстве, административное реформе, сохранении культурного наследия за последние годы. В частности, предложенная терминология дает достаточно четкие формулировки по целому ряду понятий, начиная от "документация пространственного планирования" и заканчивая термином "совместные интересы".
К важным моментам можно отнести структуризацию градостроительной документации, появление большей четкости относительно функций местной и государственной власти в вопросах градостроения, попытку разведения зон ответственности и пр.", отметил руководитель агентства "Евро Рейтинг" Григорий Перерва.
Управляющий партнер адвокатского объединения "Suprema Lex" адвокат Виктор Мороз говорит, что, действительно, действующее законодательство регламентирующее застройку населенных пунктов, имеет ряд недостатков. И проблемы решать надо. Ведь сейчас существует практика, когда к историческим памятникам пристраивают, к примеру, по несколько этажей сверху, уродуя их вид, а отсутствие четких границ между Киевом и пригородами позволяет одни и те же земельные участки одновременно оформлять в собственность разным людям, при чем формально – вполне законно.
"Теоретически предложенный законопроект решает эти проблемы, более подробно регламентируя вопросы разработки и утверждения Генеральной схемы как вида документации по пространственному планированию на государственном уровне. Однако, предлагаемое расширение полномочий местных советов может привести к увеличению коррупционных рисков и усложнению согласовательных процедур в целом. Кроме того, законопроект является достаточно рамочным и для его эффективной реализации потребуется принять ряд подзаконных актов, на что уйдет немало времени", говорит Мороз.
С коллегой согласна и юрист адвокатской фирмы GORO legal Илона Кузина. "В целом идея собрать всю информацию касательно градостроительной документации и максимально детализировать ее, при этом предоставив возможность общественности влиять на процесс принятия решений – неплохая. Но, что касается реализации, то необходимо установить временные рамки для проведения тех самых общественных слушаний и оформления документов по их результатам (внесения изменений, например, в детальный план территорий), чтобы избежать затягивания процесса утверждения документов. В том числе, это будет пресекать злоупотребления данным правом со стороны общественности (например, общественных организаций)", – говорит эксперт.
В том, что общественники могут стать грозной силой на пути застройщиков последние знают не понаслышке. Активные "бабушки" заблокировали уже не одну стройку в Киеве и крупных городах страны. Причем, на деле организаторы акций нередко оказывались банальными вымогателями и ретировались, получив щедрые отступные от застройщиков.
Если же роль общественников в процессе утверждения проектов узаконят, не прописав никакой ответственности за злоупотребления, вполне возможно создание новой коррупционной схемы, считает руководитель компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
И это может оказаться не единственной проблемой. Илона Кузина обращает внимание на следующий нюанс: как новый закон в случае его принятия будет соотносится с уже действующими, в частности, по детальному плану территорий.
"Закон обратной силы не имеет, однако может повлечь за собой процесс проверки и отмены уже принятой документации, тем самым добавив головной боли застройщикам. Пройдет не один месяц, прежде чем утвердят новую документацию", – прогнозирует Кузина.