В Україні спостерігається тривожна тенденція: вартість оренди житла невпинно зростає, попри те, що мільйони українців виїхали за кордон, а значна кількість житлових будинків зазнала пошкоджень або була зруйнована. Це створює парадоксальну ситуацію, коли зменшення кількості населення не призводить до зниження цін на нерухомість, а навпаки – до їхнього зростання. Причини цього явища криються у внутрішніх міграційних процесах, наслідках війни та особливостях державної політики.
Аналіз ситуації показує, що головним чинником зростання цін є не зменшення загальної кількості мешканців, а їхня концентрація у безпечніших регіонах. Водночас, руйнування тисяч житлових будинків зменшує загальну пропозицію доступного житла. Навіть попри будівельну активність, вона не встигає за зростаючим попитом, а існуючі програми, як-от «Є Оселя», часто стимулюють попит на дороге житло у великих містах, не вирішуючи проблеми доступності для тих, хто орендує.
Причини зростання цін на оренду
Феномен зростання цін на оренду в умовах зменшення населення пояснюється двома основними факторами. По-перше, це внутрішнє переміщення населення. Українці, які втратили житло через бойові дії або переїжджають з тимчасово окупованих територій, шукають безпечніші та комфортніші умови для життя, обираючи великі міста з роботою та інфраструктурою. Це створює високий попит на житло саме в цих регіонах.
По-друге, це колосальні втрати житлового фонду. З початку повномасштабного вторгнення було пошкоджено або знищено майже 416 тисяч житлових будинків. Це означає, що щодня в середньому близько 300 будинків стають непридатними для проживання, що суттєво обмежує пропозицію житла на ринку.
Існуючі темпи будівництва не компенсують ці втрати. У 2025 році в Україні було введено в експлуатацію понад 117 тисяч квартир, що приблизно дорівнює показнику попереднього року. Цього недостатньо для задоволення зростаючого попиту, особливо враховуючи, що будівництво нового житла триває роками.
Додатково впливають загальна інфляція, зростання вартості логістики та будівельних матеріалів, а також дефіцит робочої сили у будівельній галузі. Ці фактори опосередковано підвищують вартість житла.
Аналіз державних програм та їхній вплив
Державна програма «Є Оселя», що передбачає пільгове іпотечне кредитування, працює, але її вплив на ринок оренди є неоднозначним. Більшість кредитів (понад половина) припадає на Київ та область, де житло вже є найдорожчим. Програма стимулює попит на новобудови, що ще більше підвищує ціни в мегаполісах, але не вирішує проблеми доступності для тих, хто орендує житло, та не призводить до появи дешевшого житла.
Регулювання цін, як це практикується в деяких країнах, в українських реаліях може призвести до появи «тіньового» ринку. Оскільки значна частина угод оренди відбувається неофіційно, встановлення цінових стель може призвести до появи подвійної ціни: однієї офіційної, а іншої – «в конверті», що поглибить нерівність і ускладнить ситуацію для людей з обмеженими фінансами.
Міжнародний досвід та потенційні рішення для України
Досвід країн, що стикалися з подібними проблемами, пропонує кілька альтернативних підходів. У Швеції, де існує багаторічне регулювання цін на оренду, виникають довгі черги та «чорний ринок» перепродажу права на оренду, що свідчить про неефективність такого підходу в умовах дефіциту.
Більш перспективним може бути тимчасове обмеження підвищення орендної плати під час надзвичайних ситуацій, як це робиться в Каліфорнії після стихійних лих. Такий механізм, що діє обмежений період, може запобігти спекуляції в кризові моменти, але він ефективний лише за умови прозорості ринку та формалізації угод.
Важливим напрямком є стимулювання використання вже наявного, але незайнятого житла, особливо у малих містах та селах. Для цього необхідно зменшити страхи власників (ризик пошкодження чи невиплати), полегшити процес здачі в оренду та, можливо, надати податкові пільги, як це зроблено в Ірландії для тих, хто здає кімнату в своєму помешканні.
У Японії для подолання проблеми порожнього житла створюються бази даних «банків порожнього житла», що полегшує власникам пошук орендарів. У Бельгії соціальні агентства нерухомості беруть на себе управління орендованим житлом, гарантуючи власникам стабільний дохід та захищаючи їх від ризиків.
Ключовим викликом залишається забезпечення людей, які були змушені покинути свої домівки через руйнування енергетичної інфраструктури. Інвестування у власні джерела енергії для будівель (сонячні панелі, генератори, системи опалення) може допомогти мешканцям залишатися у своїх домівках, зменшуючи тиск на ринок оренди у великих містах.
Активізація будівництва доступного житла, зокрема у невеликих населених пунктах, також є необхідною. Модель нідерландського міста Алмере, де міська влада продає невеликі ділянки землі з гнучкими умовами забудови, дозволяє людям самостійно будувати житло, що відповідає їхнім потребам та фінансовим можливостям.
Висновок
Проблема зростання цін на оренду в Україні є комплексною і потребує багатовекторного підходу. Вона вимагає не лише дій на рівні державної політики, але й активізації ринкових механізмів та ініціатив на місцевому рівні. Першочерговим завданням є забезпечення людей житлом, що дозволить їм залишатися у своїх домівках, особливо під час опалювального сезону. Це, своєю чергою, зменшить тиск на ринок оренди у великих містах і створить для орендарів більший вибір та можливість реагувати на зміни цін, шукаючи інші варіанти.