В Крыму создался правовой вакуум, когда механизмы защиты, предусмотренные украинским законодательством, уже не работают, а соответствующие российские законы еще не вступили в действие. Различаются также взгляды на право собственности и возможность его защиты в Украине и РФ.
«Украина и практически весь цивилизованный мир продолжают считать, что Крым является территорией Украины. Поэтому все права на недвижимость, возникшие на территории Крыма (включая Севастополь), в соответствии с украинским законодательством, по состоянию на 17 марта 2014 года, когда так называемый Государственный совет Крыма провозгласил независимость «Крымской Республики», признаются на материковой Украине целиком и полностью», — подчеркивает управляющий партнер Адвокатской компании «Золотая Середина» Мария Швец.
Однако, по ее словам, после того, как в Крыму были отключены государственные реестры Украины, по украинскому законодательству право собственности на недвижимость не могло быть отчуждено, поскольку невозможной была его государственная регистрация.
«То есть Украина считает, что все вещные права на недвижимое имущество, в том числе и право собственности, заморозились по состоянию на 17 марта 2014 года, и никакие изменения в этих правах произойти не могут до тех пор, пока территория Крыма не будет освобождена от иностранной оккупации»,— констатирует юрист.
Все крымские сделки надо проводить на материке?
По закону «Об обеспечении прав и свобод граждан на временно оккупированной территории Украины» сделки с находящейся в Крыму недвижимостью можно будет осуществлять исключительно на территории материковой Украины, где действуют украинские реестры. Все сделки в отношении недвижимости в Крыму, совершенные на территории полуострова, в Украине не будут признаны.
«Таким образом, если вы владеете квартирой, участком или иным объектом недвижимости, ваши права подтверждаются документом, оформленным в соответствии с украинским законодательством до 17 марта 2014 года. Право собственности зарегистрировано в соответствующем украинском государственном реестре, и, с точки зрения Украины, вы - совершенно легитимный собственник»,— рассказывает считает Мария Швец.Но сейчас важнее понимать, что по поводу вашей собственности думают российские чиновники.
«Согласно и постановлению о независимости от 17 марта 2014, и договору о присоединении от 18 марта 2014, и даже федеральному конституционному закону «О принятии в состав Российской Федерации Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» какое-то время может применяться украинское законодательство. Это дает основания полагать, что права, возникшие по украинскому законодательству, должны признаваться как местными властями, так и властями РФ»,— говорит юрист.
Как подтвердить право собственности
Согласно украинскому законодательству, право собственности на недвижимость подтверждается правоустанавливающим документом (акт, свидетельство), оформленным по закону, а также должно быть зарегистрировано в соответствующем реестре.
«Украинские реестры в Крыму не работают, таким образом, одно из составляющих этого «набора» на территории Крыма сейчас получить невозможно. Теоретически, документ, подтверждающий регистрацию права собственности в украинском реестре, можно получить на территории материковой Украины. Для прав, возникших после 01.01.2013 года, достаточно просто получить извлечение из реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Для прав, возникших до 01.01.2013 года, необходимо сначала осуществить первичную регистрацию в таком общеукраинском реестре, а потом уже получить подтверждение этого. Естественно, далеко не все могут физически осуществить сейчас эту процедуру», — разъясняет эксперт.
В РФ действует схожий с Украиной порядок регистрации права собственности на недвижимость, предполагающий, что право возникает лишь после его государственной регистрации. Понятно, что сейчас в Крыму российские реестры еще не работают, и объекты крымской недвижимости в них не внесены.
По слухам, Россия обещала запустить в Крыму российский реестр с 1 мая 2014 года, позднее срок запуска якобы был отодвинут до июня. В теории, права на все объекты недвижимости в Крыму рано или поздно должны быть зарегистрированы в таком реестре, что придаст им полную легитимность с точки зрения законодательства РФ и позволит совершать сделки по их отчуждению.
Порядок наполнения этого реестра, а также перечень документов, являющихся основанием для регистрации права собственности, пока никому неизвестен.
«Можно с большой долей вероятности предположить, что количество злоупотреблений на этом пути будет превосходить все ожидания», — прогнозирует Мария Швец.
Естественно, что для защиты своих прав обладателям крымской недвижимости необходимо осуществить регистрацию в российском реестре и в соответствии с порядком, который будет принят РФ. В противном случае рано или поздно наступит момент, когда права, там не зарегистрированные, не будут признаваться в России. Эта рекомендация актуальна до тех пор, пока управление на территории Крыма будет осуществляться властями РФ.