Что мы имеем сейчас
В Украине уже почти 20 лет действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Запрет на отчуждение сельхозземель был введен в 2001 году с принятием Земельного кодекса. Это табу было неоднократно пролонгировано и на сегодня запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения действует до 1 января 2020 года.
То, что земли сельскохозяйственного назначения, а это 40 миллионов гектаров земель Украины и почти 70% всей территории Украины, фактически выведены из обращения — является большой проблемой как для владельцев таких земель, так и для государства в целом.
Во-первых, лишение землевладельца права распоряжения своим имуществом является нарушением прав человека и это подтверждено решением Европейского суда по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины». А в частной собственности находится более 30 миллионов гектаров земли и это миллионы землевладельцев, которые только имеют право либо сдавать свою землю в аренду, либо самостоятельно обрабатывать.
Но даже право передачи земли в аренду и/или самостоятельное ведение хозяйства на собственной земле ограничено, поскольку, при наличии моратория на продажу земли и отсутствии рынка, соответственно отсутствует и рыночная стоимость земельного участка. Она заменена нормативной денежной оценкой, которая не имеет ничего общего с рыночной. При таких условиях арендная плата, на которую может рассчитывать владелец земли, также является заниженной.
Кстати, местные бюджеты, которые пополняются, в том числе, за счет земельного налога, в связи с отсутствием рынка земли тоже недополучают значительные средства.
Что касается самостоятельного ведения сельскохозяйственного товаропроизводства, то в условиях моратория землевладелец не имеет возможности привлечь финансовые ресурсы под залог земельного участка для развития производства и обогащения земель. А, следовательно, при отсутствии дополнительного финансирования отсутствует и повышение фективности производства, происходит обеднение и истощение земель.
Негативное влияние моратория, и последствий связанных с ним также отображается на экономике. Ведь отсутствие развития малого и среднего сельскохозяйственного товаропроизводства сказывается на уровне валового внутреннего продукта. Точнее, на его значительном недополучении. По подсчетам Европейского банка реконструкции и развития отсутствие рынка земли снижает украинский ВВП примерно на один процент. В свою очередь, по словам директора Всемирного банка по делам Украины, Беларуси и Молдовы Сату Кахконен, открытие рынка земли с одновременным улучшением адресности субсидий, внедрение мероприятий по улучшению производительности и прозрачности агросектора может способствовать дополнительному росту ВВП более чем на 2% в течение последующих лет.
«Почему бедные — потому что дураки. Почему дураки — потому что бедные»
Несмотря на очевидный вред моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, только треть населения поддерживает предложение президента относительно принятия закона о рынке земли и отмене моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. При этом, не поддерживают такое предложение — 49% опрошенных.
Объяснить неприятие идеи введения свободного оборота земли можно тем, что вопрос земли последние годы приобрел слишком политическую окраску и стал предметом манипуляций общественным мнением. То и дело в эфире телепередач, страницах изданий и новостных лентах эксперты и политики рисовали апокалиптические сценарии скупки земель латифундистами, аграрными холдингами, а еще страшнее — иностранцами, с последствиями потери Украиной государственности и трансформацией в «аграрный придаток Запада».
Конечно, определенные риски есть, но для этого у государственного аппарата есть много юридических механизмов регулирования. И жить по принципу «так не достанься же никому!» уже не актуально.
Быть или не быть
Вводя рынок земли и отменяя мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, мы имеем все возможности регламентировать правила существования и функционирования рынка земли таким образом, чтобы все страшилки, которыми годами кормили украинцев, не воплотились в жизнь, а землевладельцы в конце концов получили возможность реализовать свое право собственности на землю, гарантированное Конституцией.
Из опубликованного Минэкономики проекта закона об изменениях в оборота земель я выделяю несколько ключевых тезисов:
1. Приобретать право собственности на земельные участки с/х назначения могут граждане и юридические лица Украины, территориальные общины, государство. При этом нет никаких ограничений относительно бенефициарных владельцев иностранцев.
Почему большинство видит в этом проблему?
— Существуют мировые прецеденты, когда земли той или иной страны становились хлебницами другой страны. Например, Австралия для Китая. Однако, по моему мнению, в случае кризисной ситуации, у государства есть механизмы введения квот. Да, они запрещены GATT (Генеральное соглашение по тарифам и торговле), но все государства-участники WTO (Всемирной торговой организации) умело используют раздел исключений из соображений безопасности. То есть внедряют ограничения экспорта тех или иных товаров.
⁃ Риск вывода дивидендов иностранными бенефициарами в страны своего резидентства (или другие страны). А украинский акционер не осуществляет то же самое? По данным Госкомстата, украинцы больше инвестируют заграницу, чем иностранные инвесторы в Украину. Плюс, в критические моменты государство опять же обладает механизмами ограничений вывода дивидендов. Довольно знакомая Украинская практика НБУ.
Сейчас у 5 крупнейших агроходингов Украины в совокупном количестве земель в обработке около 2 млн га. Если же такие ограничения будут приняты законодателями, нас ожидают значительные изменения в конъюнктуре рынка.
2. Концентрация земельных участков в пределах области — 15%, в пределах Украины — 0,5%. Это у одного лица физического или юридического, с учетом связанных лиц. Согласно имеющимся открытым данным, сейчас у 5 крупнейших агроходингов Украины в совокупном количестве земель в обработке около 2 млн га (Kernel, Ukrlandfarming, AP group, МХП и Астарта). Если же такие ограничения будут приняты законодателями, нас ожидают значительные изменения в конъюнктуре рынка.
3. И самое интересное для украинского рынка с/х земель — урегулирование преимущественного права покупки земельных участков их текущими арендаторами. Именно здесь будут самые большие войны и перераспределение влияния. Проектом закона преимущественное право арендатора на покупку земель подтверждается, при этом ему предоставляется право на рассрочку оплаты стоимости земли (кстати, кто забыл — от ее нормативно-денежной оценки. Именно так будет определяться стартовая цена земельного участка). И казалось бы это более чем гуманно и приемлемо для существующих фермеров. Однако, есть нюанс — большинство локальных фермеров уже выплатили полную стоимость земельных участков пайщикам через схемы Эмфитевзис и аренды на 49 лет. Инициировать выкуп сами, в таких условиях, они конечно же не будут. Поверьте, и именно здесь найдется много желающих юристов выбить эти земли из-под фермеров, обжаловав заключенные договора пользования по самым разным причинам, создав новые фермерские хозяйства. Поэтому ожидаем интересные баталии и предупреждаем фермеров о таких рисках.
4. Если мы уже заговорили о рисках и баталиях, каждый земельщик знает катастрофическую проблему накладок земельных участков, действенного механизма решения которой на сегодня нет. Хорошая новость заключается в том, что, по-моему, это проблема технического характера, которую под силу решить при наличии желания. Ведь открытие рынка земли и приглашение иностранных инвесторов (а это именно сейчас и происходит) при существующем Государственном земельном кадастре без инвентаризации земель может обернуться для Украины очередным международным скандалом. Поэтому мы ждем и призываем действующую власть умело и безотлагательно запустить инвентаризацию всех земель, привлекая соответствующих экспертов.
Кстати, в этой же плоскости лежит точная идея министра Кабинета Министров Дмитрия Дубилета по объединению всех государственных реестров. Учитывая успешные проекты, над которыми он работал, очень велика вероятность успеха этого проекта. Замечу, что в реалиях эта задача является чуть ли не важнейшей для преодоления несанкционированных вмешательств в реестры.
При этом всем, ситуация должна быть сбалансированной законодательными ограничениями реализации земельных участков. Хотя бы на первом этапе. В дальнейшем, сам рынок продиктует условия и на практике покажет нужны предохранители или нет.
С чего надо начать
На первом этапе было бы целесообразно установить:
⁃ критерии и требования к покупателям земель сельскохозяйственного назначения, такие как, резидентство Украины, при концентрации земель более 500 га, занятие сельскохозяйственным товаропроизводством не менее 5−10 лет
⁃ запрет изменения целевого назначения в течение определенного периода времени;
⁃ обязанность осуществлять обработку земель сельхозназначения в течение 5 лет без права передачи земли в аренду за указанный период;
⁃ запрет на внесение земли в уставный капитал юридических лиц.
Последнее, кстати, классика современного бизнеса как в отношении зданий, так и относительно земли. Недвижимость вносится в устав предприятия Х, которое перепродается в дальнейшем предприятию В. Собственно, все. Просто и для многих эффективно.
Отдельно следует отметить необходимость внедрения целевых программ по финансовой поддержке малого и среднего фермерства (налоговые льготы и каникулы, долгосрочное кредитование с низкой процентной ставкой и т. д.).
Также, следует отметить необходимость разработки законодательства по содействию развитию сельскохозяйственного товаропроизводства и тому подобное.
Со своей стороны надеюсь, что при написании законопроекта и принятии закона об обороте земли чиновники и парламентарии не забудут, что основной Закон Украины определяет землю объектом права собственности Украинского народа и основным национальным богатством.