Зачем изучать "биографию" квартиры, и как это можно сделать? Как быть с арендаторами при покупке коммерческой недвижимости? Стоит ли полагаться на риэлтора при решении юридических вопросов? Кому доверить составление нотариального договора?
Итак, вы решили приобрести объект недвижимости – квартиру или коммерческое помещение – на вторичном рынке. Поиск проведен, подходящий вариант найдет, ценовой вопрос улажен. Остается заключить сделку. Казалось бы, все просто. Однако практика показывает, что при переходе прав собственности на "вторичку" может обнаружиться целый ряд проблем, которые продавец не прочь переложить на покупателя, – без ведома и согласия последнего. Поэтому при заключении сделки необходимо самым тщательным образом изучить документы на объект недвижимости. Давайте разберемся, на что обращать особое внимание.
С чего начать?
Главное – выяснить, каким образом объект попал к продавцу: был ли он приобретен, подарен, получен в наследство? Нет ли в его истории каких-либо судебных процессов или других юридических перипетий? Например, актуальная на сегодня тема – выкуп на торгах имущества должников, не рассчитавшихся по банковским кредитам. И если нынешнему хозяину квартира досталась подобным образом, теоретически может объявиться предыдущий владелец и попытаться восстановить свои права собственности в судебном порядке.
Что проверять?
Во-первых, надо проверить реестры недвижимости и реестры судебных решений – не фигурирует ли там данный объект. Во-вторых, запросить у продавцов документы, на основании которых они приобрели права собственности. В идеале проверить не только документы на права собственности нынешнего владельца, но и отследить несколько предыдущих переходов этого права. Общий срок исковой давности 3 года, поэтому, если объект находится в собственности продавца уже более 3-х лет и никто не пытается оспорить его права, скорее всего, никаких попыток это сделать уже не последует. Но, как говорится, береженого Бог бережет, поэтому я бы рекомендовала изучить историю объекта на глубину 5 – 10 лет.
Какова роль риелтора?
Большинство покупателей пользуются услугами риэлтора и свято верят, что риэлтор знает все. Он все расскажет и покажет, составит договор, посоветует нотариуса, проведет правовой аудит. НО! Нужно четко понимать, что функция риэлтора – чисто информационная. Он должен найти объект недвижимости под ваш запрос, познакомить вас с продавцом и получить свою комиссию за посреднические услуги. Конечно, хотелось бы, чтобы в получаемые риелтором проценты от суммы сделки входили и юридические услуги. Но риэлтор, как правило, не является юристом, поэтому вопрос качества оказанных им юридических услуг, думаю, не стоит даже поднимать.
Зачем нужен юрист?
Ответ очевиден. Помимо качественного изучения истории объекта (правового аудита) в юридическое сопровождение сделки входит подготовка документов со стороны покупателя и продавца, что не менее важно. Тут также может обнаружиться масса "подводных камней". Например, такая "мелочь" как наличие согласия супруга или супруги на оформление договора, которую нотариус вполне может пропустить, а также наличие/отсутствие в объекте недвижимости (квартире) малолетних детей либо недееспособных лиц и так далее. Другой немаловажный момент – выработка механизма расчетов с максимальной выгодой для обеих сторон. Кроме этого, юрист поможет сориентироваться в других вопросах, которые часто возникают в процессе проведения сделки.
Каковы "болевые точки"?
Дети. При покупке квартиры обязательно выяснить, не прописаны ли в ней несовершеннолетние. Раньше это было просто: ЖЭК выдавал справку формы №3, однако сейчас она упразднена. Поэтому я бы рекомендовала потребовать у продавца документы, подтверждающие, что в квартире не прописаны и не проживают несовершеннолетние дети.
Коммуналка. Также крайне важно получить справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Иначе при переоформлении на себя договора, скажем, с Киевэнерго вы можете с удивлением обнаружить, что имеете задолженность тысяч так в двести. И пока вы ее не погасите, электроэнергии вам не видать.
Арендаторы. При покупке коммерческой недвижимости до заключения сделки выяснить, не сдано ли помещение в аренду. Если так, требовать договора аренды, смотреть, на каких условиях и на какой период они подписаны, какой срок расторжения в них указан. Это особенно важно, если вы хотите использовать приобретаемый объект для собственных нужд. В этом случае следует поставить перед продавцом требование выселить арендаторов до момента заключения сделки. Пусть это будет его "головная боль", а не ваша. Если же вы планируете сдавать объект в аренду, то наличие арендаторов – только плюс, главное убедиться, что условия заключенного договора аренды вам выгодны.
Что предусмотреть в договоре?
Помните, что нотариальный договор должен быть составлен таким образом, чтобы ваши интересы были защищены в полной мере. Многие считают, что договор стандартный, и любой нотариус прекрасно знает, как его составлять, так что сторонам остается только поставить под ним свои подписи. Ничего подобного! Функция нотариуса – просто заверить подписи на договорах, подтвердить личности продавца и покупателя. А проследить за тем, чтобы в договоре все было прописано грамотно, с учетом интересов клиента, – задача юриста. Часто продавцы просят, например, показать в договоре только "официальную" часть стоимости объекта, а неофициальную оставить за скобками, чтобы минимизировать свое налогообложение. Я категорически не советую соглашаться на такие условия.
Всегда есть, пусть и минимальная вероятность, что возникнут притязания на объект со стороны третьих лиц, и договор будет расторгнут по решению суда. В этом случае вам придется требовать возврата денег. И если в договоре указана лишь десятая часть от реально уплаченной суммы, то ничего свыше взыскать не удастся. Также следует обязательно подписать акт приема-передачи объекта и получить от продавца всю техническую документацию. Это куда важнее, нежели символическая передача ключей, которую как раз можно совершенно спокойно отложить на потом.
И напоследок еще один совет. Будьте бдительны – проверяйте и перепроверяйте.