Например, в Киеве, по информации Департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА, на конец 2020 насчитывается 5395 устаревших домов, общей площадью - 12 322 тыс. кв. м., подавляющее большинство из которых "хрущевки". В таких домах проживает 566 732 киевлян. Наибольшая их концентрация - в Шевченковском, Соломенском и Голосеевском районах. Территории, застроенные "хрущевками", занимают более 1,5 тысячи гектаров.
Принятый в 2006 году закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" был призван системно решить проблему, но на практике оказался неэффективным и не адаптированным к украинским реалиям. Поэтому еще в 2018 году Минрегион совместно с Украинским государственным НИИ проектирования городов "Діпромісто" имени Ю. Белоконя инициировали разработку нового законопроекта с учетом всех недостатков предыдущего. В рамках работы над законом были проведены многочисленные обсуждения с экспертами, представителями рынка и общественностью. И вот сейчас, наконец, дело сдвинулось с мертвой точки - 17 июня состоялась презентация Минрегионом новой редакции законопроекта, в разработке которого мы с экспертами КБУ принимали активное участие.
Запуск программы реконструкции кварталов устаревшего жилья на практике так и не начался по ряду причин, из которых можно выделить две основные. Первая - это обязательное согласие 100% собственников квартир в доме на проведение будущей реконструкции. В реальных условиях это практически невыполнимо, ведь несогласие даже одного жильца делает реконструкцию невозможной. В новой редакции предлагается снизить этот порог до 75% - именно такое количество жителей должно дать согласие на реконструкцию, чтобы она состоялась. Кроме того, если правильно организовать процедуру отселения при сносе устаревших домов, то это повысит заинтересованность самих жителей "хрущевок", ведь они смогут вдвое капитализировать свое имущество.
Вторым сдерживающим фактором является абсолютно популистский коэффициент увеличения площади 1,5, когда на каждые 100 квадратных метров предусмотрено предоставлять 150 кв. м. нового жилья. Очевидно, что привлекательность жилой площади в разных районах очень сильно отличается. Если в центре Киева застройщики будут согласны на коэффициент даже 2, то в более удаленных районах он будет меньше. А в маленьких городах может быть ситуация, что экономически невыгодно будет расселять "хрущевки" даже с предоставлением квартир такой же площади. Коэффициент должен быть экономически обоснованным и устанавливаться органами местной власти после проведения определенной процедуры инвентаризации. Также как и заказчиками реконструкции должны быть именно органы местного самоуправления, что четко прописано в новом законе.
Еще одним важным принципом, который мы заложили в новый закон, является процедура отселения. Раньше люди были вынуждены сначала выехать из старого жилья, в ожидании строительства нового. В новой версии закона, сначала строится пусковой дом, в который переселяются люди, и только потом сносятся старые объекты. Обязательным условием является ремонт в новой квартире, помощь жителям в переезде и расположение ее в том же административном районе, чтобы люди после переезда могли пользоваться той же инфраструктурой - поликлиникой, детсадом, школой.
Насколько привлекательна реновация устаревшего жилья для инвесторов? Пока в Киеве есть свободные участки под застройку и не урегулированное законодательство, привлекательность таких проектов под вопросом. На самом деле инвесторам интересно все, что имеет экономическую выгоду, поэтому, убрав в законопроекте определенные экономические препятствия и прописав четкие процедуры, мы делаем реконструкцию более привлекательной для инвесторов. Кроме того, анализируя резервы территории города, мы понимаем, что свободные участки под застройку уже фактически исчерпаны и сейчас инвесторы активно ищут новые проекты для освоения.
В новом проекте закона также расширен перечень возможных источников финансирования. Сюда включены средства, полученные в результате заключения сделок частно-государственного партнерства, также средства предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимости, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о реконструкции и другие.
Заместитель Министра развития общин и территорий Украины Наталья Козловская анонсировала презентовала новый проект закона 17 июня 2021. Реконструкция устаревшего жилья - это системная задача, которая стоит перед государством и новый закон в первую очередь должен защищать интересы граждан, проживающих в устаревшем жилье, обеспечивать гарантию их комфорта и безопасности при реализации программы. Мы очень надеемся, что новая версия закона позволит, наконец, начать процесс реконструкции кварталов устаревшего жилья на практике. Готовы и в дальнейшем принимать активное участие в экспертных и общественных обсуждениях.