Вы являетесь инвестором в недвижимость или посредником при ее продаже застройщиком? Просто владеете несколькими квартирами, которые можно когда-то продать? Устраивайтесь, заваривайте чай: по ваши деньги скоро придут налоговики, но если действовать правильно — можно даже сэкономить
В случае принятия закона изменения начнут действовать уже с января 2022 года.
Что облагается налогом сейчас?
Статья 172 Налогового кодекса Украины пока предусматривает простую систему подсчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по продаже недвижимости.
Если вы являетесь владельцем жилой недвижимости в течение не менее трех лет и отчуждаете один из таких объектов впервые за год — ваш доход от такого отчуждения налогом не облагается вообще. Объектами недвижимости, на которые распространяется это правило, являются:
1) квартира, комната, жилой или дачный дом, их части или незавершенное строительство,
2) земельный участок под такими объектами, включая бытовые сооружения на нем,
3) земельный участок, не превышающий по размерам норму бесплатной передачи (см. ст. 121 Земельного кодекса Украины).
Для удобства назовем такую недвижимость «жильем».
Если это вторая и любая последующая продажа жилья в течение одного года, или если жилье в вашей собственности менее трех лет — каждая продажа облагается по ставке 5%.
Если вы продаете недвижимость, которая не вошла в перечень выше: офисные помещения, паркоместа, подвальные и другие нежилые помещения в многоквартирных домах, так называемые апартаменты и т. д. — первая и любые последующие продажи облагаются по ставке 5%. Для удобства назовем эти объекты «другой недвижимостью».
Налогообложению подлежит ваш доход от продажи, который определяется либо как цена в договоре купли-продажи, либо как оценочная стоимость имущества — доходом считается сумма, которая окажется больше.
Как будет после принятия проекта?
Во-первых, перечень «жилья» расширится и будет включать также земельные участки сельскохозяйственного назначения, полученные вами в собственность:
1) в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, или
2) в процессе приватизации земельных участков, находящихся в пользовании такого плательщика, или
3) путем выделения в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), или
4) земельные участки, перечисленные в предыдущих пунктах, полученные налогоплательщиком в наследство.
Во-вторых, меняется способ расчета вашего дохода от продажи как жилья, так и другой недвижимости.
Сразу обозначим пространство изменений. Для жилья налогообложение первой и второй продажи не изменится — изменения коснутся третьей и последующих продаж. Остаются в силе и правила для первой продажи другой недвижимости — изменения касаются второй и последующих продаж.
Изменения следующие: во-первых, ставка налога с вашего дохода от продажи будет равна 18%; во-вторых, ваш доход от таких продаж может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости. В таком случае ваш доход будет считаться как «цена продажи или оценочная стоимость недвижимости минус расходы на ее приобретение». Да, довольно похоже на подсчет инвестиционной прибыли.
Если вы уже запутались, давайте обобщим:
1) первая продажа жилья в год, если продавец владел им три года и более — не облагается НДФЛ (ничего не изменилось);
2) вторая продажа жилья за год, если продавец владел им три года и более или первая за год продажа другой недвижимости — ставка налогообложения 5% (также без изменений);
3) вторая, третья или последующая продажа другой недвижимости или третья или последующая продажа жилья, если срок владения более трех лет — ставка налогообложения равна 18%. Но облагается только сумма, которая рассчитывается как «доходы от продажи минус расходы на приобретение».
Следует помнить, что в случаях 2) и 3) продавец также должен уплатить военный сбор по ставке 1,5%.
Отдельно отметим, что изменения не коснутся недвижимости, которую продавец получил по наследству.
Наверное, вы уже догадались, что, планируя продажи недвижимости, стоит прежде всего заняться подсчетом стоимости и расходов, а также определить очередность. Возможно, самый дорогой объект стоит продать первым, а тот, что с самыми большими затратами — последним.
Расходы?
Да. Теоретически можно уменьшать свой доход от продажи, а соответственно и налоги, за счет расходов до нуля. К расходам на приобретение недвижимости попадают следующие:
1) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, если приобретение недвижимости произошло путем погашения таких ценных бумаг или имущественных прав;
2) средства, переданные в управление управляющему фонда финансирования строительства;
3) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
4) если приобретение объекта произошло путем передачи его владельцу в оплату доли в уставном капитале юридического лица при выходе владельца из состава участников — стоимость, по которой был передан такой объект;
5) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
6) расходы на приобретение объекта недвижимости числе стоимость имущества, которая была передана в качестве компенсации по таким договорам;
7) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объекты недвижимости;
8) стоимость объекта недвижимости, который был получен налогоплательщиком при ликвидации юридического лица или образования без статуса юридического лица;
9) расходы, понесенные на строительство такого объекта недвижимости;
10) стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке однократного (специального) добровольного декларирования.
То есть, если вы, например, продаете третью за год квартиру или второй за год офис и они, во-первых, упали в цене с момента покупки, а, во-вторых, вы имеете соответствующие документы для подтверждения расходов на их приобретение — поздравляем, у вас есть шанс не заплатить ни копейки НДФЛ.
Обратите внимание: стоимость неотделимых улучшений не упомянута в перечне выше. Если покупаете дом или офис с неотделимым оборудованием, позаботьтесь, чтобы стоимость улучшений была включена в цену объекта, а не уплачена отдельно — на случай продажи.
Подаренная и унаследованная недвижимость
При продаже полученных в подарок объектов недвижимости затратами является только сумма госпошлины, регистрационного сбора и аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с оформлением подарка.
Для унаследованной недвижимости налогообложение по существу не изменилось. По-прежнему первая продажа унаследованного жилья — не облагается налогом, вторая и последующие — по ставке 5%. Также на унаследованные объекты не распространяется требование о владении ими в течение трех лет.
Декларирование и оплата налогов
Декларацию следует подавать, если вы воспользовались правом на зачисление расходов. В таком случае вместе с декларацией следует подать и копии документов, подтверждающих соответствующие расходы. Декларировать следует в общем порядке — до 01 мая года, следующего за отчетным.
По-прежнему платятся налоги до момента регистрации сделки. В соответствии с пунктом 172.4, нотариус должен проверить наличие документа об уплате налогов при регистрации.
Подытожим
Если законопроект будет одобрен парламентом, он может усложнить жизнь тем, кто зарабатывает торговлей недвижимостью или просто планирует продать большое количество объектов. Норма должна вступить в силу с января 2022 года, следовательно, времени продать по старым правилам остается мало.
В то же время, продавая уже в новых условиях налогообложения, владелец в некоторых случаях может рассчитывать даже на налоговый выигрыш. Согласитесь, стоит считать тщательно: иногда заплатить 5% полной стоимости объекта может быть дороже 18% от «прибыли».
То есть, очередность имеет значение. Расходы имеют значение. Документальное оформление расходов имеет значение. Сроки владения объектами имеют значение. Количество продаж в год имеет значение. Все эти элементы нового налогового пазла следует учитывать, принимая решение о продаже.
Советуем также не забывать, что налоговики считают не всегда лучше плательщиков, но часто насчитывают больше — не такая и трудная задача, учитывая, что на их стороне играет небольшая армия юристов и бухгалтеров, заинтересованных в наполнении бюджета. Вполне возможно, вам понадобится собственная группа поддержки.
Соавтор: Дмитрий Саранчук, юрист ЮФ Василь Кисиль и Партнеры