Следовательно, де-факто единственным путем для общин получить доход от участков, находящихся в коммунальной собственности, — передать их в аренду. Сделать это можно только через земельный аукцион (земельные торги).
Именно в плоскости аукционов в 2021 году произошли структурные изменения. Касаются они трех категорий участников земельного рынка:
- землевладельцев, желающих продать свою землю;
- общин, желающих эффективно распоряжаться своими землями;
- всех, кто стремится приобрести или арендовать сельскохозяйственную землю.
В сентябре 2021 года Кабинет министров Украины утвердил требования к проведению земельных аукционов, по которым продают права аренды на с/х землю.
Само проведение таких торгов не ново, они проводятся с 2013 года. Но за это время произошли значительные нововведения.
Первое новшество. В первый раз на земельные торги можно выставлять частную землю. Если землевладелец хочет продать свою с/х землю, он может получить за нее на аукционе рыночную цену.
Почему это нововведение важно? Из-за цены земельных участков.
Сейчас большинство продаж сельскохозяйственной земли происходит путем прямых переговоров продавца и покупателя. Если анализировать эти цены, существенную часть земель продают не дороже нормативно-денежной оценки (НДО) участков. То есть, за минимальную сумму, разрешенную законом.
Справка. Нормативно-денежная оценка (НДО) является минимальной суммой, ниже которой бывшие подмораторные земли не могут продаваться. НДО рассчитывается отдельно для каждого участка, в зависимости от месторасположения, площади, типа угодий. Средняя НДО участков составляет 27 520 грн/га (на начало 2021 года).
При продаже земельных участков через аукцион, цена на участки может возрасти, и существенно. Причина – конкуренция между разными покупателями. К примеру, цена на аренду сельхозземель. Для частных земель, большинство из которых сдаются в аренду по результатам прямых переговоров, зарегистрированная средняя цена составляет около 2 100 грн/га (на начало 2021 года). Для государственных и коммунальных земель, продаваемых на аукционах, средневзвешенная цена составила около 3 000 грн/га.
В 2014 году немецкие исследователи Сильке Хюттель, Симон Джетцингер и Мартин Оденинг – специалисты в аграрной экономике и ценообразовании на землю – решили сравнить две категории земель. Первая – обычная сельскохозяйственная земля, которую продавали люди путем прямых переговоров (условно – по объявлениям). Вторая категория — земли обанкротившихся должников, продаваемых через аукционы. Даже учитывая, что спрос и цены на последние участки традиционно ниже, при продаже через аукционы цена земли была выше примерно на 10%.
Второе существенное нововведение – все торги по аренде государственных и коммунальных земель будут проходить онлайн, на платформе Прозорро.Продажи.
Это касается общин, которые раньше могли выставлять права аренды на земельные участки исключительно на офлайновые, традиционные торги.
Как это выглядело? На подобных торгах все участники собирались в одном помещении, обычно в сельском клубе, или же сельском совете, и проводили аукцион. Каждый участник знал, против кого он соперничает, что могло существенно влиять на его поведение на торгах. В отдельных случаях из-за сговора участника и распорядителя торгов привилегированные участники могли знать потенциальных конкурентов еще до начала аукциона. В целом такой формат открывал множество возможностей для злоупотреблений, включая экстремальные случаи — махинации с подписанием протокола, а также физические препятствия участникам доступа к аукциону.
Онлайн торги на платформе Прозорро. Продажи делают невозможными такого рода манипуляции и обеспечивают анонимность участников аукциона.
В Украине уже был пилотный проект, в рамках которого право аренды на сельскохозяйственную землю продавали на онлайн-аукционах.
Центр исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики подробно анализировал опыт торгов. Вывод прост: в среднем цена аренды для участков, продающих через онлайн аукцион, на 20% выше по сравнению с традиционными земельными торгами.
Запуск земельных аукционов на платформе Прозорро.Продажи дал возможность частным землевладельцам получить лучшую цену при продаже с/х участка, а общинам — эффективно сдавать в аренду коммунальную с/х землю и тратить средства на свое развитие.