Хрущевки. Что будет с устаревшим жилым фондом в Украине?

Блоги

06.11.2020 15:20

Лев Парцхаладзе, «НВ Бизнес»

Блоги

​Острая проблема — изношенность жилого фонда. В Украине более 80% жилья является устаревшим и это пора менять. Все инструменты для этого есть, но их нужно провести на законодательном уровне.

Детали в цифрах

Более 50% жилья в Украине пересекло 50-летний порог и требует капитального ремонта, а коммунальная инфраструктура изношена на 70%.

В Украине насчитывается около 25,5 тыс домов первых массовых серий крупнопанельных, блочных и кирпичных, общей площадью 72 млн м², то есть 23% жилого фонда очень нуждаются в восстановлении путем реконструкции или модернизации. Например, в Киеве из 11 тыс многоэтажных домов столицы — 3 тысячи пятиэтажных хрущевок и 1 тысяча девятиэтажных панельных домов.

Различия по структуре «возраста» и изношенности жилого фонда по регионам тоже есть. В Черкасской, Харьковской, Запорожской, Николаевской областях около 30% фонда составляют жилые дома, построенные в 50-е года и раньше. А в Закарпатской и Ивано-Франковской областях такого жилья 18−20%.

Отдельно о столице

В Киеве предусмотрена полная реконструкция так называемых «хрущевок». Ведь территории столицы, застроенные хрущевками — занимают более 1,5 тыс. га. Их планируют отремонтировать и утеплить. По принципу устойчивой мобильности «центр рядом с домом» в таких жилых районах будут создавать общественные центры и общественные пространства.

В проекте генплана Киева до 2025 года намерены снести 2,8 млн квадратов жилой площади (в первую очередь дома, построенные в конце 50-х начале 60-х годов прошлого века) и построить 7,8 млн квадратных метров нового жилья.

Конечно, есть определенные экономические препятствия: инвесторам невыгодно перестраивать хрущевки, пока в Киеве есть свободные участки под застройку.

Анализируя резервы территории города, понимаем, что свободные участки для инвесторов уже фактически исчерпаны. Сейчас они активно осваивают заброшенные промышленные зоны, но уже через несколько лет вернутся и к хрущевкам.

Реконструкция или капитальный ремонт?

Есть несколько вариантов обновления устаревшего жилого фонда Украины.

Реконструкция. Уже есть законопроект, который позволит на практике начать комплексную реконструкцию кварталов устаревшего жилищного фонда, в том числе, объектов инженерно-транспортной и социнфраструктуры, новое строительство и создание безбарьерной среды на этих территориях.

Он ориентирован на интересы людей — владельцев такого жилья.

Согласно проекту закона — не менее 75% жильцов дома должны дать согласие на проведение реконструкции. Какие дома будут подлежать сносу или реконструкция которых невозможна без отселения — определяться на основании проектной документации на реконструкцию, которая прошла соответствующую процедуру обсуждения и утверждения.

Важно, что жители таких домов должны отселяться:

• в стартовые дома с базовой отделкой в пределах реконструируемого квартала (микрорайона).
• временное переселение в другие равноценные жилые помещения в многоквартирных домах.
• отселение должно происходить в пределах квартала или микрорайона, или в смежные или другие кварталы в пределах населенного пункта с обязательным согласием жителей.

Сейчас законопроект находится на доработке в Министерстве развития общин и территорий Украины.

Капитальный ремонт. Нужна программа для каждого украинского города. Кстати, в Киеве она уже действует — «70/30 Капитальный ремонт»

Это городская программа софинансирования капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных домах Киева. Она предусматривает реконструкцию, реставрацию, капремонт и техническое переоснащение для домов, которые эксплуатируются более 10 лет. Финансовая суть программы заключается в том, что совладельцы вкладывают только часть стоимости работ, остальное — за счет бюджета города.

Совладельцы многоквартирных домов независимо от того, созданы в них ОСМД или ЖСК, имеют возможность отремонтировать или осуществить техническое переоснащение общего имущества в собственных многоквартирных домах на условиях софинансирования. Система софинансирования гибкая.

В частности, доля совладельцев по видам работ такова:

• проведение капитальных ремонтов, техническое переоснащение лифтов и лифтового оборудования — 5%;
• капитальный ремонт кровли — 10%;
• замена ограждающих конструкций (входные группы, окна в местах общего пользования и т. п.) — 30%;
• реконструкция, капитальный ремонт, техническое переоснащение инженерных сетей (в том числе насосные) — 15%;
• утепление фасада — 30% (при наличии погодного регулирования, в том числе ИТР)
• реконструкция, капитальный ремонт, техническое переоснащение инженерных сетей (в том числе ИТР) — 30%;
• другие работы общего имущества многоквартирного дома — 30%.

А как другие страны реанимировали хрущевки?

В Германии программа реновации имела несколько этапов и длилась около 20 лет. Обновляли и перестраивали не только жилье, но и территорию вокруг него. Создавали публичное пространство, где комфортно будет чувствовать себя каждый житель этого города.

В домах капитально ремонтировали коммуникации и корректировали неудобную планировку квартир. А тем домам, которым вынесли приговор «разобрать», была уготована вторая жизнь. Измельченные панели в Германии используют для строительства дорог.

Латвия взяла курс на максимальную энергоэффективность, в том числе — в обновлении жилищного фонда. При этом было учтено, что семьи с низким уровнем дохода не могли позволить себе полноценную реновацию жилья.

В таком случае применяли такую схему. Реновацию домов оплачивал инвестор. После ряда работ, включавших утепление фасадов и замену систем водо- и теплоснабжения, дом потребляет в два или три раза меньше энергии. Но жильцы определенное время платили по старым тарифам. После реновации деньги за тепло и, например, горячую воду, отдают инвестору. А он, в свою очередь, рассчитывается с местным бюджетом, забирая себе разницу, образующуюся в результате экономии энергоресурсов.

Акцент на утепление панельных домов сделала Польша. Местная программа реновации социального жилья вообще поражает по сравнению, например, с Великобританией, где много панельных многоэтажек просто посносили.

В Польше дома социалистической эпохи лишились своей серости. Их покрыли слоем утеплителя и покрасили в пастельные цвета: зеленый, желтый или розовый. Таким образом не только решили эстетические вопросы. Новое покрытие защищает стены домов от неблагоприятной погоды и улучшает теплоизоляцию здания.

Я уже не раз говорил, что решение вопроса устаревшего жилья усилит строительную отрасль новыми инвестициями, увеличит количество новостроек. А главное, разовьет культуру к комфортному и безопасному жилью у граждан.