Жилье в Украине переводят на новые коммунальные правила. По новой редакции закона о ЖКУ, которая вступила в силу с 1 мая 2019 года, люди должны подписать один из трех предлагаемых договоров на предоставление коммунальных услуг.
Жильцам дадут право выбора по базовым услугам, кроме энергетических: по поставке и распределению природного газа, поставке и распределению электрической энергии
Что запишут в договор
По новому закону, в договоре по предоставлению коммунальной услуги, должны быть:
- перечень услуг;
- требования к качеству услуг;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- цена услуги;
- порядок оплаты услуги;
- порядок и условия внесения изменений в договор, в том числе по цене услуги;
- срок действия договора, порядок и условия продления его действия и расторжения.
Все остальные условия договора (не включенные в перечень основных) могут согласовываться между сторонами. Закон предусматривает, что с предложением о заключении договора о предоставлении услуг или с внесением изменений в него может обратиться любая сторона. Предоставив письменно проект соответствующего договора, составленный в соответствии с типовым соглашением.
Это может сделать даже сам человек — составить свою версию соглашения с водоканалом или теплоэнерго.
И, если в течение 30 дней после получения проекта документа коммунальное предприятие, официально не отказалось его подписать, не предоставило возражений, и продолжило обслуживать потребителя, то договор считается заключенным в предложенной редакции.
Ровно также все работает и в обратную сторону: если жилец после получения соглашения от коммунальщика за месяц ничего не оспорил, и продолжил получать услугу, то считается, что он со всем согласен. Договор заключен.
«Вопрос внесения изменений в договор по инициативе потребителя, якобы решается новой редакцией закона. Но как это будет реализовываться на практике, будут ли принимать поставщики услуг изменения в договора, или будут слать всем отказ во внесении изменений, — покажет время», — заметил ведущий аналитик ОО «Общественный аудит» Тарас Галайда.
Пеня за коммунальные услуги
Еще один важный момент — степень ответственности поставщика за некачественные или предоставленные не в полном объеме услуги. Коммунальщики и управляющая компания, обслуживающая дом (или ОСМД), обязаны пересчитать всю стоимость потребленного, чтобы человек не платил ни за что.
И это еще не все. Потребитель, по новому закону, имеет право на неустойку — штраф, пеню. Своего рода моральный ущерб. Его размер должен быть выписан в договоре.
В новом законе ставки пеней и штрафов четко не расписаны. Механизм их взыскания также определен достаточно пространно, так что все это следует указывать в договоре с коммунальным предприятием. И до последнего настаивать на своих правках — не заключать договор без них. Иначе будет практически нереально что-то получить с компании-поставщика услуги, если та проштрафится.
«Теоретически, потребителю предоставлено право получить пеню за некачественную услугу от поставщика. Но в порядке, которого нет, и в размере, который не установлен. При этом для потребителя пеня за несвоевременную оплату вписана в законе четко. С размером и с порядком взыскания», — говорит Галайда.
Из чего выбирают люди
По новому закону, с коммунальными предприятиями могут подписываться разные виды договоров — индивидуальные и коллективные. Все зависит от формы управления домом и решения самих жильцов.
Индивидуальные договоры заключает каждое домохозяйство в отдельности. А коллективные — глава ОСМД от имени всего дома. Какой вид договора выбрать — решают потребители.
У людей уйма времени, чтобы все хорошо обдумать, и сделать правильный выбор. С ним нужно определится до 1 мая 2020 года.
Новые коммунальные договоры
Тексты типовых договоров с коммунальными предприятиями, по новому закону, должен утвердить Кабмин. Это не окончательный документ — нет. Это своего рода шаблон, который будет доводиться до ума самими коммунальщиками. И, как описано выше, корректироваться потребителем и согласовываться с обслуживающей компанией.
Варианты договоров предлагаются следующие:
- Индивидуальный договор: коммунальное предприятие ответственно за предоставление услуги и за ее качество до квартиры. По такому документу, потребитель будет оплачивать объем потребленной услуги, абонентский учет (распределение показателей общедомового счетчика между всеми совладельцами, начисления, работу с должниками и т.д.) и обслуживание внутридомовых сетей. Именно потому, что поставщик услуги будет осуществлять обслуживание сетей он и будет нести ответственность за качество услуги в квартиру потребителя.
«Понятно, что и абонентский учет, и обслуживание внутридомовых сетей являются дополнительными затратами. Ответственность по такому договору несет лично потребитель, которому можно насчитать пеню, в случае наличия задолженности или ограничить в пользовании коммунальной услугой», — сказал президент Ассоциации ОСМД Станислав Драганов.
- Коллективный договор: коммунальщики несут ответственность за качество услуги на вводе в дом. Документ от имени потребителей подписывает председатель правления ОСМД, ЖСК, управляющий, физическое или юридическое лицо. Один документ на весь дом, нет индивидуальных соглашений с каждым потребителем в отдельности. Но, если люди перестанут платить за отопление или воду, то каждому выставят пеню и штраф за просроченный платеж. Не всему дому сразу, а каждой квартире в отдельности.
Уполномоченное совладельцами лицо должно открыть банковский счет со специальным режимом использования, на который невозможно обратить взыскание. Средства должны тратиться исключительно на оплату коммунальных услуг. Уполномоченный человек должен вести учет по потреблению, и распределять их между жильцами. Он может получать вознаграждение, фактически абонентскую плату. «По этому варианту обслуживания внутридомовых сетей осуществляет ОСМД или управляющий», — уточнил Драганов.
- Коллективный потребитель: компания-поставщик ответственна за качество услуги на вводе в дом. Вариант доступен только для ОСМД. Заключая такой договор надо учитывать, что объединение, как сторона договора, будет отвечать за все задолженности совладельцев. Следовательно, коммунальное предприятие будет применять штрафные санкции не к каждому должнику, а к ОСМД. Преимуществом такого варианта является то, что объединение совладельцев многоквартирных домов имеет право устанавливать внутренние правила для регламентации отношений по выполнению этого договора жильцами. Обслуживание внутридомовых сетей осуществляется силами ОСМД (работниками или привлеченными подрядчиками).
Принудительный договор
Какой из вариантов договоров выбрать — решать людям: на общем собрании жильцов или собрании ОСМД, если оно создано. Для соответствующего решения необходимо более 50% голосов. В доме может быть только один вариант договора на каждую коммунальную услугу.
Если жильцы к 1 мая 2020 года не смогут или не захотят выбрать тип договора, и не заключат его с коммунальными предприятиями. То это сделают за них. Сделают сами коммунальщики — новый закон это позволяет. Без воды и отопления никто не останется. Компании в принудительном порядке заключат индивидуальный договор на обслуживание квартиры с каждым домохозяйством. А соглашение на обслуживание внутридомовых сетей подпишут с управляющей компанией или ОСМД. Люди будут получать привычные платежки за потребленные услуги. А вот управляющие домами — двойные счета: они состоят из абонентской платы и стоимости потребленной услуги.
«Гражданский (для физлиц) и Хозяйственный (для юрлиц) кодексы предусматривают возможность заключения договоров на согласованных между сторонами условиях. Однако эти условия не должны противоречить типовым договорам. В зависимости от выбранной формы договора или не выбранной. В последнем случае применяется типовая форма. Но вот ее нам и не дадут возможность заключать, навязывая всеми правдами и неправдами «свои» договора», — считает Драганов.
Чтобы этого не произошло, совладельцы дома могут договориться на собрании, выбрать управляющего и делегировать от себя представителя, который от имени жителей подпишет договор.
«Если ОСМД нет и совладельцы дома не проявляют инициативы по найму управляющего, то его с соответствующим обращением совладельцев назначает муниципалитет на основе конкурса. А договор с управляющим подписывает уполномоченное лицо органа местного самоуправления», — объяснил UBR.ua председатель комитета ЖКХ, благоустройства, экологии и охраны окружающей среды Общественного совета при КГГА Олег Попенко.
Пеня не для старых долгов
Новым законом о ЖКХ предусмотрена пеня за несвоевременное осуществление платежей за жилищно-коммунальные услуги: 0,01% суммы платежа за каждый день просрочки. Согласно ст. 12 закона, предоставление жилищно-коммунальных услуг осуществляется на договорных началах. Пеня может начисляться с момента возникновения задолженности после заключения договора о предоставлении услуг, но не ранее 1 мая 2019 года.
Это значит, что на новые долги (по новым договорам) пеня начисляться может. А на старые — нет.
«Закон обратной силы не имеет. Потому на старые долги пеню насчитывать нельзя. Только на новые, возникшие по договорам, заключенным после 1 мая 2019 года», — подтвердил старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.