Українська земля перетворюється на привабливий інвестиційний інструмент, що демонструє конкурентну дохідність. Проте, самостійна купівля земельних ділянок може супроводжуватися значними труднощами. Успішні земельні інвестиції вимагають професійного підходу, який допомагає оминути «підводні камені» та максимізувати прибуток. Останні п'ять років, відколи ринок землі в Україні було відкрито, ознаменувалися суттєвими змінами, що вплинули на інструменти інвестування та запити клієнтів. Ринок пережив кілька стартів та зупинок, пов'язаних з повномасштабним вторгненням, але продовжує розвиватися, зокрема, з відкриттям доступу для юридичних осіб.
Сьогодні агрокомпанії домінують на ринку, займаючи понад 80% угод купівлі-продажу землі. Решта 20% припадають на приватних інвесторів, які обирають різні шляхи: купівля землі у власність, інвестування через юридичні особи або через інвестиційні фонди. Щомісяця реєструється близько 30 000 гектарів угод купівлі-продажу, що становить приблизно 1,3% річного обороту земельного ринку, відповідаючи європейським показникам.
Трансформація приватного інвестора та розвиток ринку
Портрет приватного інвестора значно еволюціонував за п'ять років. Якщо у 2021 році першими на ринок виходили великі інвестори з значним капіталом, то з розвитком інформування та знань про ринок з'явилися і менші гравці. Особливу активність виявляли айтівці, які шукали пасивного доходу для своїх заощаджень. З 2024 року спостерігається збільшення частки підприємців, які, подолавши виклики воєнного часу, почали активно інвестувати в землю. Ринок також зазнав впливу змін у законодавстві, зокрема, відкриття ринку для юридичних осіб з можливістю володіти до 10 000 гектарів, що стимулювало прихід великих агрохолдингів та значне зростання обсягів угод.
Важливим кроком стало запровадження державою прозорих земельних аукціонів з продажу права оренди державної землі. Це продемонструвало реальну вартість оренди, яка значно перевищує середні показники, що, своєю чергою, підштовхнуло аграрні компанії до активнішої купівлі землі як інвестиції та для збільшення земельного банку. Ці фактори призвели до зростання капіталізації ринку, а фонд «Реінвестиція» показав результат у 24,8% річних у доларах за 2025 рік.
Алгоритм інвестування: від вибору ділянки до управління
Інвестиційна компанія «Твоє коло» пропонує послідовний алгоритм співпраці з приватними інвесторами. Спочатку відбувається детальне обговорення потреб та цілей інвестора, що дозволяє визначити оптимальну стратегію: довгострокове збереження активу для нащадків або використання землі як фінансового інструменту для заробітку. На основі цього пропонуються земельні ділянки, які проходять ретельний відбір за вісьмома критеріями, включаючи якість ґрунту, опади, рентабельність аграрних компаній та конкуренцію. Це дозволяє звузити пошук до перспективних територій площею близько 600-700 тисяч гектарів, а потім ретельно перевіряти кожну окрему ділянку.
Два основні джерела дохідності від інвестицій у землю – це орендна плата (близько 3-5% річних) та капіталізація. Активне управління активами, консолідація земельних ділянок у кластери та переговори з орендарями дозволяють значно збільшувати орендну плату, а також досягати вищої ціни продажу за рахунок формування привабливих пулів землі. Інвестиційні фонди пропонують спрощений вхід, реєстрацію через брокера та «Дію», з порогом входу від 160-170 тисяч гривень (ціна 122 інвестиційних сертифікатів за 150 грн кожен). Ці фонди демонструють зростання вартості сертифікатів на 45% за два роки (з 1000 до 1450 грн).
Ключові переваги та ризики інвестування в землю
Інвестування в землю має два джерела дохідності: орендну плату (від 3-5% річних) та капіталізацію. Управляюча компанія працює над збільшенням обох показників. Консолідація активів інвесторів та формування земельних кластерів дають можливість досягати вигідніших умов оренди, а також вищої ціни продажу, яка може перевищувати середньоринкову на 30-40%. Особливо привабливими є земельні ділянки з коротким терміном дії договорів оренди (до 10 років), оскільки це забезпечує вищу ліквідність та привабливість для аграрних компаній-покупців. Дохідність інвестицій у фонди може сягати 25% річних у доларах.
Самостійний пошук земельних ділянок без допомоги професіоналів несе ризики. Головний з них – помилка на вході, наслідки якої можуть стати очевидними лише через 5-10 років. Важливими факторами, на які часто не звертають увагу, є строк договору оренди та конкуренція. Низька конкуренція або монопольне становище одного орендаря суттєво знижують переговорну силу інвестора та потенційну дохідність. Тому для пасивних інвесторів оптимальним вибором є інвестиційні фонди, які пропонують диверсифікацію, професійне управління та прозорість. Земля вважається одним з найкращих активів в Україні за балансом між дохідністю та ризиками, особливо порівняно з іншими секторами, такими як енергетика.