Від мораторію до аукціонів: Як працює продаж української землі та де ховається корупція

Платформа ProZorro.Продажі виступає ключовим інструментом для реалізації державного та комунального майна, включаючи землю. Тут усі лоти є публічними, ставки учасників доступні для перегляду, а результати торгів відображаються одразу після їх завершення. Однак, перш ніж земельна ділянка потрапить на аукціон, вона має пройти низку обов'язкових кроків, які покликані забезпечити прозорість процесу та запобігти неконтрольованому переходу землі у приватні руки.

Ключові етапи продажу землі

Процес розпочинається з рішення місцевої ради про продаж землі. Після цього фахівці виїжджають на місце для точного визначення меж ділянки. Наступний крок – присвоєння унікального кадастрового номеру в Державному земельному кадастрі, який є обов'язковою умовою для існування об'єкта як суб'єкта права. Також необхідно офіційно підтвердити право власності громади. Лише після цього депутати голосують за ціну та умови продажу, і лот стає доступним на платформі.

Читайте також: Тимчасовий дефіцит продукції «Яготинське для дітей»: у Києві очікують перебої з постачанням

Державний земельний кадастр є центральним реєстром усіх земельних ділянок в Україні, де зафіксовані їхні межі, площа, дозволене використання та власники. Відсутність ділянки в кадастрі робить її юридично неіснуючою, унеможливлюючи будь-які операції з нею. Через повномасштабне вторгнення Росії, публічна кадастрова карта була заблокована з міркувань безпеки. Наразі витяг із кадастру можна отримати онлайн або через ЦНАП, але лише після цифрової авторизації та за наявності кадастрового номеру.

Оцінка землі є обов'язковою для державної чи комунальної власності. В Україні використовують два види оцінки: нормативну, яка автоматично розраховується для нарахування податків чи встановлення мінімальної орендної плати, та експертну ринкову. Остання, виконана незалежним фахівцем, визначає стартову ціну для аукціону.

У випадках, коли сільськогосподарське поле планують перетворити на промислову зону, ініціюється розробка детального плану території. Цей містобудівний документ, що проходить громадські слухання, визначає майбутні межі забудови. Лише після його затвердження місцевою радою та офіційної зміни цільового призначення, лот з'являється на ProZorro.Продажі.

Вразливі точки та корупційні ризики

Незважаючи на цифрову прозорість системи ProZorro.Продажі, Національне агентство з питань запобігання корупції (НАЗК) вважає земельну сферу однією з найбільш корумпованих в Україні. Основними вразливими місцями є:

• Заниження початкової вартості: Штучне зменшення стартової ціни землі може призвести до значних втрат бюджету громади та суттєвих заощаджень для покупця.
• Маніпуляції з умовами торгів: Організатори можуть встановлювати специфічні вимоги або ігнорувати запити, щоб штучно обмежити доступ сторонніх учасників ще до початку аукціону.
• Використання підставних гравців: Схема, коли один із двох учасників торгів не має реальних намірів купувати лот, але створює видимість конкуренції.
• Обхід аукціону через нерухомість: Норма законодавства, яка не вимагає торгів, якщо на ділянці вже є об'єкт нерухомості, може бути використана для незаконного оформлення землі поза конкурсом шляхом попередньої реєстрації тимчасової споруди.

Історія кожного лота зберігається на порталі ProZorro.Продажі. Низька кількість учасників (один-два) або незначне відхилення підсумкової ціни від стартової можуть бути підставою для запитань до місцевої влади. Ефективний продаж комунальної землі безпосередньо впливає на обсяг місцевих бюджетів.

Читайте також: Клан суддів Карабанів: Як династія заробила активи на мільйони доларів