Прораб успел сказать: «Чик-чирик, я в домике», но кирпич это не остановило. Только вместо конкретного прораба у нас все застройщики, а кирпич падает не на конкретную голову, а на сегмент рынка в целом. Да, строительная отрасль снова вышла в лидеры, вот только общая ситуация на рынке достаточно печальная. Переизбыток предложения и скромный спрос дадут в течение года ожидаемый эффект – цены на недвижимость в Киеве упадут минимум на 20%. В Киеве. В гривне. Днепр, Запорожье и прочие ликвидные региональные рынки повторят этот маневр практически синхронно.
Давайте начнем не с объективных тенденций, а сразу с цифр. Поверьте, они показательны. Итак, в первом квартале этого года в эксплуатацию ввели более 2 млн кв. м жилья, что на 20% больше, чем в 2016. Просто для понимания – среди ваших знакомых количество желающих купить жилье за год выросло на 20%? Все лишние метры повиснут мертвым грузом на шее застройщика. И он их будет продавать, если потребуется, гораздо дешевле. А депутаты ввели лекарство от жадности – налог на недвижимость. Так что просто держать квартиры на балансе себе дороже. А покупатели не идиоты и в мантру «будеттолькодорожать» не верят. Выждут до скидок. И поскольку мяч действительно на поле покупателя – ожидание дает реальную экономию. Тем, кто еще не купил, а ждет. Застройщику чистый убыток. Что автоматически делает его сговорчивее.
Если идти дальше по скучным цифрам, то вот еще одна, очень значимая. В 2016 году официально выдано 1514 разрешений на строительство, что на 38% превышает прошлогодний уровень. Эти квартиры в многоэтажках появятся на рынке в конце 2017 и в 2018 году. Интересно, количество покупателей на 38% выросло? Если уже сейчас в Киеве процент непроданных квартир в новостройках по итогам года уверенно идет к 10%, а в области точно превысит 20%. Что будет делать застройщик? Содержать их и выплачивать налоги, вместо получения живых денег, пусть и в меньшем количестве? Или уже продаст по принципу «да хоть за сколько, лишь бы продать», обозвав это акцией и скидками? А квартир у застройщиков все равно останется больше, чем платежеспособных покупателей. Продавцы будут бороться за каждого и выживет самый нежадный.
Новостройки в Киеве растут, как грибы после дождя. Достаточно посмотреть на Осокорки или Позняки. Города-спутники, такие как Буча, Ирпень, Вишневое, Бровары или Вышгород строятся еще активнее. Объективно в 2018 год мы войдем с предложением, которое значительно превышает спрос. Незначительно это превышение есть уже сегодня. Днепр, Запорожье и прочие регионы, где есть спрос, логично пойдут в этом тренде. Строят все больше. Покупают все меньше хотя бы потому, что население Украины не растет. Ситуация относительно сглаживается за счет миграции населения из депрессивных регионов в развивающиеся, за счет переселенцев из Донбасса, но этот фактор уже не определяющий. Просто потому что это не самые богатые категории населения. Выводы сделает даже школьник. Цена будет падать.
В качестве вишенки на торте стоит упомянуть курс гривны к доллару. Сейчас он значительно занижен, но это дело поправимое. По бюджетным прогнозам конец 2017 года мы должны встретить не в формате 26 гривен за доллар, а в районе 27-28. Но в четвертом квартале нас таки догонит эффект потери шахт на оккупированной территории и выйти на цифру в 30 гривен вполне реально. Мы и сейчас удерживаем высокий курс за счет некоторого роста цен на сырье на мировых рынках. Но если эти цены просядут, то курс будет еще печальнее. И на стоимости недвижимости это тоже скажется.
На самом деле радоваться неблагоприятной ситуации для застройщиков не стоит. Да, квартиры станут дешевле за счет снижения спроса, но ведь строительная отрасль создает рабочие места. Не только у себя, но и в смежных отраслях – им нужен металл, бетон, они здорово кормят логистику. С другой стороны, именно строительная отрасль в Украине была и остается одной из самых коррумпированных. Землеотводы, паевое участие, масса разрешений и ввод в эксплуатацию – за все это строители платят безумные деньги чиновникам. Если в результате падения цен придется урезать доходы людей с правом подписи – это даже хорошо. Все равно все получаемые деньги они тратили на инвестиции в европейскую недвижимость и никакой пользы экономике Украины не приносили. Кстати, если на законодательном уровне этих чиновников вывести из процесса, застройщики смогут снизить цены вообще без потерь…