Покупатели ждут снижения цен, продавцы не спешат идти на уступки. Квартиры, которые сдавались посуточно, переводятся в долгосрочную аренду, увеличивая объем предложения и влияя на стоимость аренды. Повышается интерес к покупке и аренде домов. Как реагирует рынок жилой недвижимости на карантин в регионах?
Покупатели ждут снижения цен на вторичку
Активность на рынке вторичной жилой недвижимости в крупных городах Украины существенно сократилась - по оценкам экспертов АСНУ, в среднем на 70-80%. Завершают сделки в период карантина лишь те продавцы и покупатели, которым необходимо это сделать, исходя из жизненных обстоятельств.
Собственники квартир, которым срочно нужно продать, снижают цены в Киеве - до 5-10%, Харькове - до 12%, во Львове - 5-7%, в Днепре - около 10% и в Виннице - до 20%.
Изначально, в Украине 70-80% сделок купли продажи вторичной жилой недвижимости - так называемые обменные операции. То есть люди продают свое жилье, чтобы с доплатой купить другое, - большей площади или несколько объектов.
Если люди успели продать свое жилье в феврале-марте, то новое они могут купить сейчас, выбрав варианты получше и подешевле. Правда, выбирать придется лишь из тех вариантов, что активны на рынке и готовы к торгу.
В Киеве сделки купли-продажи не остановились, а снизилось их количество, происходит корректировка стоимости по ранее заключенным предварительным договорам. Некоторые расторгаются по ряду объективных причин.
Рынок просто "замер", в ожидании дальнейшего развития событий. Снизятся, повысятся или замрут цены на недвижимость покажет время.
В Киевской области оформляются только те договора, по которым был оформлен задаток до эпидемии, новых договоров практически не заключается. В Днепре на паузе более 70% сделок. Спрос упал и по законам экономики должна падать цена. Снижения стоимости, которое соответствует падению спроса, не наблюдается. Продавцы не хотят продавать дешевле, а покупатели не готовы покупать по тем ценам, которые были до карантина. Максимальное снижение цены - до 15% и то это на дорогих объектах.
В Харькове цены остались на прежнем уровне. В среднем в привязке к курсу доллара, это $725 за квадрат.
Есть покупатели, у которых есть деньги, и которые запрашивают скидку 20-25%, но как правило продавцы на такие уступки не идут. Около 40% продавцов продают по старой цене, 38% вообще отложили продажу и 22% пусть немного, но постарались снизить цену. Те квартиры, которые продаются сейчас, снизились в цене в сравнении с декабрем 2019 года не более чем на 14%.
В Виннице цены тоже замерли. Ликвидные однокомнатные квартиры в домах старой застройки - $25 000-35 000 , двухкомнатные - $35 000-45 000 , трехкомнатные - $45 000-55 000. Продаются объекты, на которые продавцы снижают цены, на 20%.
Во Львове риелторам в работу все же поступают новые объекты для продажи с начала карантина. Предложение и спрос уменьшились в среднем до 70%, как и в большинстве регионов. Продавцы не готовы реагировать на изменения. Снижает цену только каждый четвертый собственник.
Пострадали, в первую очередь, продавцы советских и постсоветских объектов недвижимости, которые не успели опустить цены, когда им рекомендовали, - в начале карантина. Сейчас они, как правило, снимают объекты с продажи на определенный период.
В историческом центре Львова ситуация иная. Там предложений изначально немного и собственникам в разы выгоднее на время приостановить продажу на неопределенный срок, чем снижать стоимость. Цена квадратного метра здесь - около $2000.
Давать прогнозы по изменению цены после окончания карантина никто не спешит. Киевские риелторы осторожно предполагают снижение стоимости на 10-20%, харьковские по пессимистическому прогнозу - на 10-12%.
Все зависит от сценария, по которому будет развиваться ситуация, - рынок жилой недвижимости в целом довольно инертен. Изменения, как правило, происходят с задержкой в три-пять месяцев после определенных событий.
Сейчас основной сложностью для рынка стало именно снижение количества показов квартир как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Также появились некоторые проблемы административного характера, например, в большинстве районов Киева стала проблемой регистрация и снятие с регистрации места проживания. По БТИ проблем не возникает - почти все переведено в электронные очереди, оформляют сделки и нотариусы.
Застройщики запускают акции
Пока риэлторы не отмечают массовых заморозок строительств в регионах. Могут останавливаться только компании, которые ведут стройку исключительно за счет вкладов пайщиков, но крупных строительных компаний со своим капиталом значительно больше.
С начала карантина большинство застройщиков начали запускать акции, которые предусматривают скидки на уровне 7-15% в гривне. Если взять во внимание снижение курса гривны, в привязке к доллару эта разница еще существеннее. Пока это подстегнуло только столичный рынок первичного жилья. В Киеве интерес к новостройкам всегда был большой и, несмотря на высокие темпы строительства, оставался дефицит интересных предложений.
В целом, специалисты по недвижимости рекомендуют еще пристальнее, чем до карантина, смотреть на историю компании-застройщика и изучать документы на объект. Объекты на начальных этапах строительства, в ближайшее время, пользоваться спросом вряд ли будут.
Вырос интерес к частным домам
На фоне карантина увеличился интерес к покупке и аренде частных домов. Объясняют это психологическим фактором - люди устали сидеть в многоквартирных домах, им хочется воздуха и собственного пространства. Кроме того, с начала марта спрос на аренду и покупку частных домов растет традиционно - это сезон.
Если по аренде количество сделок увеличивается, то до покупки дело может и не дойти во многих случаях. Люди, которые привыкли жить в квартире, часто не осознают, с какими сложностями и расходами сопряжено приобретение дома. На этапе показов, число которых по рынку сократилось на 70-80%, многие покупатели, скорее всего, передумают.
Аренду дома могут себе позволить далеко не все, кроме того, предложение в этом сегменте всегда было довольно ограниченным. Собственники несут намного большие расходы в сравнении со сдачей в аренду квартир и не спешат выводить подобные объекты на рынок.
С начала карантина, в Киеве и области аренда загородной недвижимости выросла на 50-60%. Это небывалый рост.
Цены в Днепре и области выросли на 40-50%. Если объект новый с бассейном и расположен рядом с лесом или рекой, то арендовать его можно за $1500-3000 в месяц. Если дому 10-15 лет, то цена будет в районе $1000 в месяц или чуть меньше.
В Виннице спрос на дома вырос на 20%, а стоимость аренды домов - $1000.
Арендодатели идут навстречу
В отличие от рынка купли-продажи вторичной жилой недвижимости, аренда максимально быстро реагирует на изменения, говорят риелторы.
Здесь цены снизились за последний месяц до 30% в большинстве регионов, включая и столицу Украины. В Киеве появилась возможность снять достаточно хорошую квартиру, одно-двух комнатную в пределах 5000-6000 гривень. Арендодателям важно окупать коммунальные расходы и на время карантина сохранить хоть какую-то доходность объекта.
В Харькове на аренду жилой недвижимости цены уже упали на 20-25%.
Арендовать жилье в Днепре сейчас можно на 20-30% дешевле, чем еще месяц назад.
В Виннице стоимость аренды снизилась до 30%. В туристическом Львове цены на аренду в целом просели на 15-30%. Меньше всего уменьшилась стоимость аренды недорогих "студенческих" квартир. Во Львове около 150 000 студентов, и они не спешат разъезжаться по домам. Больше всего упала цена на аренду элитной недвижимости.
Сейчас около 25% от общего числа квартир, которые ранее сдавались посуточно, перепрофилировались на долгосрочную аренду.