Посередника на ринку сільськогосподарських земель «Твоє коло», заснованого Андрієм Усенком та Денисом Гончаром, викрили у застосуванні кабальних умов договорів та наданні інвесторам нереалістичних обіцянок щодо доходів. Компанія також створює видимість зростання ринкових цін на землю, тоді як реальне збільшення вартості ділянок з моменту запровадження ринку становить близько 5% річних, на відміну від заявлених 15-20% на рік.
Схема роботи та претензії до компанії
Основний бізнес «Твого кола» полягає у перепродажу придбаних за низькими цінами ділянок за завищеними цінами недосвідченим інвесторам, з додатковими комісіями за обслуговування угод. Серед претензій до компанії – кабальні умови договорів, які передбачають нереалістичні терміни розірвання, зокрема, необхідність попередження компанії за 14 років. У разі порушення умов договору або спроби продати землю без згоди компанії, інвестор може бути змушений сплатити штраф у розмірі 30% від вартості землі та додаткові відсотки.
Ціни на землю, що пропонуються «Твоїм колом», суттєво перевищують ринкові. Порівняння цін на однакові ділянки показало, що компанія може продавати землю на 30-40% дорожче. Наприклад, ділянка у Вінницькій області, яка на інших ресурсах коштувала 76 000 грн/га, через «Твоє коло» продавалася за 109 тис. грн/га. У Черкаській області аналогічні ділянки пропонувалися за 201–202 тис. грн, тоді як інші посередники оцінювали їх у 160–170 тис. грн.
Окрім офіційної комісії (близько 8-12%), компанія може закладати власний інтерес у ціну землі. Також «Твоє коло» забирає 15% від суми зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажі ділянки. Оглядачі вважають офіційну комісію невиправданою, оскільки більшість послуг з «управління» є вигаданими, адже земля вже має орендарів з чинними договорами.
Реальна дохідність та ризики для інвесторів
Замість обіцяних 20-25% річних, реальна дохідність у сприятливому сценарії, після вирахування всіх податків, послуг та комісій, становить близько 11,5% у гривні. Раніше компанія могла обіцяти гарантовану оренду (наприклад, не менше 14 тис. грн), хоча за чинними договорами з аграріями реальна виплата може бути значно меншою, що викликає підозри у створенні штучних розрахунків.
Компанія укладає з власниками землі договори доручення, виплачуючи аванс, що фактично позбавляє їх права продати землю іншим. Існують судові справи, де продавці намагаються анулювати ці договори, вважаючи ціну несправедливо заниженою, а компанія через суд стягує подвійні суми або «неотриману вигоду».
Існують ризики для інвесторів у REIT-фондах, де вони купують частку в фонді, зібраному з численних ділянок. Інвестори не контролюють, яку саме землю та за якими цінами купує фонд, що створює ризик купівлі ділянок у афілійованих осіб за завищеними цінами. Задекларовані витрати на адміністрування фондів виглядають нереалістично малими, що може свідчити про приховування реальних витрат або доходів. Один з експертів називає схему «пірамідою», де виплати можуть базуватися на залученні нових коштів, а не на реальній ефективності агробізнесу.
Читайте також: Україна законтрактувала понад 22 тисячі наземних роботизованих комплексів для ЗСУ