Олександр Бондаренко на YouTube-каналі «Мінфін» проаналізував інвестиційний проект Forest Trinity Resort, новий курортний комплекс у Карпатах, який будує «Перспектива груп». Автор відео відзначив, що, попри привабливі рендери та розташування в популярному курорті Буковель, існують суттєві питання щодо реальної дохідності, ліквідності та безпеки інвестицій.
Основне занепокоєння у автора викликає невизначена точна локація комплексу на карті курорту та відсутність інформації про права забудовника на земельну ділянку. Ціни на апартаменти в Forest Trinity Resort автор вважає надмірно високими: від 132 750 доларів за стандартний номер (близько 4500 доларів за квадратний метр) до 500 000 доларів за апартаменти площею понад 100 кв. м. В умовах війни інвестувати в нерухомість за такою ціною, на думку Бондаренка, вимагає сміливості та може бути порівняно з іншими пропозиціями в центральноєвропейських містах.
Очікувана дохідність та терміни реалізації
Заявлена очікувана річна дохідність від 12% у валюті видається автору сумнівною, оскільки всі розрахунки в Україні проводяться у гривні. Реальна окупність проекту, за оцінкою Бондаренка, може становити 12-14 років, а не заявлені 10. Комплекс ще не готовий, планується до введення в експлуатацію у третьому кварталі 2028 року. Перші операційні прибутки інвестори можуть отримати не раніше кінця 2029 року, що означає три роки очікування без прибутку.
Особливу увагу автор приділив керуючій компанії «Маестро менеджмент». На його думку, саме від її професійності та досвіду залежить якість сервісу, завантаженість готелю та, відповідно, дохідність інвестицій. Проте, інформації про досвід цієї компанії на ринку небагато, а той факт, що вона належить до тієї ж бізнес-групи, що й забудовник, викликає питання про об'єктивність її роботи. Автор наголошує, що інвестори, як правило, не мають впливу на рішення щодо управління готелем.
Аналізуючи фінансову модель, Бондаренко зазначає, що середня ціна за добу (ADR) у Буковелі може сягати 8000 грн (близько 200 доларів), але після завершення війни та відкриття кордонів ціни можуть знизитися через конкуренцію. Реальна річна завантаженість готелів у Києві та Буковелі, за його даними, становить 63-65%, а не 80-90%, як часто обіцяють у рекламі. Зниження завантаженості з 70% до 65% може збільшити термін окупності з 12 до 14 років.
Автор також згадує про необхідність реновацій та капітальних витрат (CAPEX) приблизно через 10-12 років, що може затримати отримання прибутку. Операційного плюсу готелі досягають лише на другий-третій рік роботи. Крім того, існують девелоперські ризики, пов'язані з введенням об'єкта в експлуатацію. Ліквідність продажу апартаментів у майбутньому також під питанням, оскільки новий покупець захоче більшої дохідності, що, ймовірно, призведе до зниження ціни продажу порівняно з ціною купівлі.
Підсумовуючи, Олександр Бондаренко радить не вкладати кошти в проекти, які відкриються через два роки і почнуть приносити дивіденди через три-чотири роки. Він закликає уважно вивчати ліквідність, юридичні аспекти інвестицій та розглядати альтернативні варіанти вкладень, які можуть запропонувати кращу дохідність (близько 8-9% річних у гривні) за аналогічні суми.