На каналі BIHUS.Info у відео "Рієлтори без сорому: нажива на війні, 100% комісії та квартирні афери. Як не дати себе ошукати?" розповіли про проблеми, пов'язані з роботою рієлторів на українському ринку нерухомості. У випуску досліджуються завищені комісії, непрозорі схеми роботи, шахрайство та відсутність ефективного законодавчого регулювання діяльності рієлторів в Україні, попри 35 років незалежності та численні спроби навести лад.
За словами авторки відео Валерії, значна частина українців, як цивільних, так і військових, останнім часом активно залучена до угод з нерухомістю через внутрішню міграцію, зміну місця дислокації підрозділів чи тривалі відключення світла. У всіх цих процесах – оренді, купівлі чи продажу житла – беруть участь рієлтори. Проте, замість стандартної оплати за послуги, потенційні орендарі чи покупці часто стикаються з вимогами сплатити від 50% до 100% місячної орендної плати або від 2% вартості при купівлі, навіть не укладаючи офіційних угод. Продавці ж нерідко бачать свої оголошення розміщеними різними рієлторами з різними умовами.
Основні проблеми роботи рієлторів
Згідно з відео, поширеною проблемою є те, що послуги рієлторів сплачують особи, які їх не замовляли і часто не отримували. Класична схема передбачає, що клієнт, реагуючи на оголошення, контактує з рієлтором, який не завжди особисто показує об'єкт нерухомості, а надсилає замість себе родичів. Наприклад, Олена Кук розповіла, що рієлтор не з'явилася на перегляд квартири, а на показі була її мати, яка не могла відповісти на запитання. Навіть при підписанні договору рієлторка була відсутня, її замінила донька. Після таких дій клієнти змушені сплачувати 50% або 100% орендної плати, хоча рієлтор представляє іншу сторону угоди. Ця практика, за словами ветеранів ринку, сформувалася історично з 90-х років, коли попит значно перевищував пропозицію, і звички не змінилися.
Ще одна проблема – це «викрадення» оголошень. Рієлтори часто крадуть фотографії та інформацію з оголошень власників, розміщуючи їх як власні з завищеною комісією. За даними OLX Нерухомість, лише 10-12% оголошень на агрегаторі від власників, що робить пошук без посередника складним. Водночас, деякі рієлтори, як-от Юрій Піте, виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості, заявляють, що вони не беруть комісію з орендарів, а отримують її від орендодавців. Однак, його оголошення також дублюються іншими рієлторами, які вимагають комісію від потенційних орендарів.
Різні регіони мають різні комісійні ставки: у Києві це переважно 50% місячної плати, а в західних містах – 100%. Така практика не регулюється законодавчо. Ринок значною мірою «в тіні»: оплата часто відбувається готівкою або переказом на особисту картку. Історія пари Анастасії та Данила, які хотіли сплатити комісію офіційно, ілюструє це: рієлторка відмовлялася надавати реквізити ФОП, наполягаючи на переказі на особисту картку, що викликало обурення клієнтів. Також трапляються випадки, коли рієлтори вимагають більшу суму за швидке оформлення, як-от у випадку з військовими, яким пропонували сплатити 30 000 грн замість 22 500 грн, щоб бути першими у черзі на оренду будинку.
У відео згадуються й «чорні» рієлтори, які використовують знання ринку для незаконного заволодіння майном. Так, у Запоріжжі рієлтор з спільниками незаконно заволодів сімома квартирами, заробивши 4,5 мільйона гривень. У Києві рієлтор використав довіреність від друга, який помер, щоб переоформити квартиру на свою дружину. Також існують схеми зі заниженням вартості нерухомості в документах для ухилення від сплати податків, як-от у Вінницькій області, де держава втратила 5,5 мільйонів гривень. У минулому, схема «Еліта-Центр» також була пов'язана з недобросовісними рієлторами, які рекомендували інвесторам шахрайські проєкти.
Військові також часто стикаються з дискримінацією та завищеними цінами на оренду житла, особливо у прифронтових регіонах. У відео наводиться приклад, коли рієлтори пропонували військовим сплатити більше комісії, щоб зайняти чергу на оренду будинку, який постійно потребував ремонту.
Спроби законодавчого регулювання
Наразі у Верховній Раді зареєстровано законопроєкт, який має на меті врегулювати діяльність рієлторів. За словами однієї зі співавторок, Олени Шуляк, однією з ключових проблем є низький поріг входу в професію: будь-хто може стати рієлтором без відповідної освіти чи сертифікації. За різними оцінками, в Україні працює від 40 до 80 тисяч рієлторів, чиї послуги не завжди якісні. Новий закон передбачає обов'язкове навчання, сертифікацію та внесення рієлторів до єдиної відкритої бази даних. Також планується запровадити чіткі правила оплати: комісію має сплачувати сторона, яка наймає рієлтора, з чітким зазначенням обсягу послуг та умов повернення коштів.
Розглядається запровадження кримінальної відповідальності за надання рієлторських послуг без договору, що може призвести до штрафів та заборони займати певні посади. Крім того, існують альтернативні законопроєкти, один з яких передбачає штрафи, що стягуватимуться Державним фондом, а інший – надає вибір рієлторам між декількома незалежними організаціями замість однієї монопольної. Проте, ринкові гравці, зокрема Асоціація фахівців з нерухомості, не підтримують запропоновану версію законопроєкту, що може призвести до затяжних обговорень та затримок.
Поради для споживачів
Автори відео радять укладати офіційний договір з рієлтором, чітко фіксуючи завдання та розмір оплати. У разі, якщо рієлтор нав'язує послуги або вимагає гроші без надання конкретних послуг, слід відмовлятися від таких умов. Якщо ж рієлтор вимагає оплату за послуги, які не були надані, рекомендується відмовляти йому, або пропонувати мінімальну компенсацію за витрачений час. Також існує можливість працювати з сертифікованими рієлторами, переліки яких публікуються професійними спільнотами.