Мінрегіонбуд щоквартально розраховує показник середньої вартості будівництва житла. За останніми даними, у Києві побудувати квадрат коштує 13,8 тис грн, в областях — 10-12,4 тис грн. Чи відповідає цей показник реаліям ринку, та з якою націнкою продають житло інвесторам забудовники?
Місцеві органи надають Мінрегіонбуду дані, які стають базою для визначення структури витрат з будівництва житлових будинків. Показник опосередкованої вартості — це ціна за квадратний метр загальної площі будинку.
Структура витрат формується з будматеріалів, зарплати, експлуатації машин, загальних виробничих й адміністративних витрат, витрат на проектування. Не враховуються оплата архітекторам, інженерна підготовка майданчика, компенсація витрат попереднім власникам ділянки, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів.
Навіщо цей показник розраховують і коли застосовують?
В основному — при визначенні обсягів державних інвестицій у зведення житла для громадян, які потребують поліпшення житлових умов і державної підтримки. Також цей показник використовують при визначенні розміру пайової участі державних інвестицій або розміру пільгових кредитів для громадян.
Проте, чи можна завдяки цим даним вирахувати частку собівартості у ціні?
За даними аналітиків Lun.ua, середня вартість житла в новобудовах Києва у грудні 2018 року становила 23 тис грн, мінімальна — 16 тис грн. Середня вартість квадратного метра житла класу "економ" — 17,8 тис грн, "комфорт" — 20,7 тис грн, бізнес-класу — 36,1 тис грн, класу "еліт" — 58,2 тис грн.
ЕП намагалася дізнатися у забудовників та девелоперів, скільки коштів вони витрачають на будівництво житла та яку частку собівартість займає у структурі ціни на "квадрат" для інвестора. Однак всі вони відмовилися називати точні цифри і загалом неохоче спілкувалися на цю тему.
Завищені оцінки від "Київміськбуду"
"Показник будівельної собівартості приблизно однаковий для всіх учасників ринку. Вартість зростає через витрати на проектування, маркетинг, нові технології, розробку софту", — каже Наталія Рева з SAGA Development.
У компанії "Київміськбуд" повідомили, що озвучені міністерством цифри "нульові". До них слід додати вартість землі, пайові внески і рентабельність.
"На виході для покупця ціна квадратного метра у Києві становить 15-16 тис грн. Це мінімальний економічно-обґрунтований показник. Він не може бути нижчим за ці цифри", — процитували слова голови правління компанії Ігоря Кушніра.
На думку президента "Київміськбуду", придбання житла, квадратний метр якого коштує менше 15-16 тис грн, дуже ризиковане. Забудовник може заощадити на матеріалах або некваліфікованих робітниках. Ще одним варіантом "здешевлення" будівництва житла є відсутність законно оформленої землі.
"У кращому разі будинок не введуть в експлуатацію. У гіршому — будинку не буде взагалі й інвестор залишиться без грошей та житла", — сказав Кушнір.
Насправді ж витрати "Київміськбуду" на будівництво житла суттєво нижчі. У фінансовому звіті компанії за 2017 рік, опублікованому на її сайті, йдеться, що собівартість реалізованої продукції становила 2,86 млрд грн. Шляхом простих математичних підрахунків можна отримати цифру 8,5 тис грн за кв м.
На уточнююче запитання ЕП у прес-службі "Київміськбуду" визнали, що 8,5 тис грн за "квадрат" — це середня собівартість зведення житла у компанії. Залежно від класу будинку та інших факторів цей показник може відрізнятися.
Для порівняння: охочим інвестувати кошти в житлову нерухомість "Київміськбуд" пропонує прайси від 14-15 тис грн за кв м при повній оплаті.
Собівартість зростає і корупційна складова — теж
Інформацію про собівартість будівництва можна знайти і на відкритих майданчиках. Так, київське комунальне підприємство "Житлоінвестбуд-УКБ" замовило виконання робіт з добудови одного із житлових комплексів у Києві.
Вартість контракту — понад 638 млн грн. "Коробки" будинків майже готові. Підряднику необхідно буде провести демонтажні роботи й усунути дефекти конструкцій. Добудова коштуватиме для замовника 6,5 тис грн за кв м.
На Полтавщині міськвиконком замовив підряднику будівництво багатоповерхівки за 7 255 грн за кв м. За даними Мінрегіонбуду, середня вартість будівництва в області становить 10 536 грн за "квадрат".
Засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов заявив, що за 2018 рік собівартість будівництва зросла на 70-80 дол або 1,9-2,2 тис грн за кв м через зростання зарплат будівельників. Слова Ніконова підтверджує Держстат: за останній рік заробітна плата у сфері будівництва підвищилася на 28,6%.
"Собівартість будівництва індивідуальна для кожного об'єкта. Залежно від місця, класу та концепції вона може відрізнятися в півтора-два рази", — каже Рева. За її словами, у низькоякісних та низькомаржинальних проектах будівельна собівартість може становити до 90% вартості реалізації.
Для девелоперів, які приділяють увагу архітектурі, концепції, технологіям комфорту та енергоефективності, собівартість значно підвищується. На думку девелопера, проекти, які конкурують лише ціною, через низьку маржу ризикують залишитися недобудованими.
При цьому жоден девелопер не назвав таку суттєву складову ціни як корупція.
Тимчасом більшість учасників опитування, проведеного бізнес-асоціацією ринку нерухомості URE Club, відзначають підвищення рівня корупції у галузі за останні два роки. Найчастіше з такими випадками девелопери стикаються на етапах отримання погоджень, дозволів та введення об'єктів в експлуатацію.
Які забудовники у групі ризику
За ринком нерухомості уважно стежить НБУ, оскільки стан галузі впливає на фінансову стабільність держави. "Підвищення собівартості будівництва житла та вимог до його якості із запровадженням нових державних будівельних норм тиснутиме на рентабельність забудовників", — попереджають у Нацбанку.
Фінансовий регулятор визнає, що головними інвесторами в нерухомість залишаються колишні власники валютних депозитів. "Серед громадян з високими доходами зберігається стійкий інвестиційний попит в умовах, коли знижується дохідність валютних депозитів", — констатує він.
За даними регулятора, серед громадян з нижчими доходами зростає кількість претендентів на іпотечні кредити та розстрочку. Втім, дисбаланси на ринку ще існують. Потенціал покупців "першого житла" поки невисокий і в середньостроковій перспективі первинний ринок досягне рівноваги.
"У мікрорайонах з розвиненою інфраструктурою попит на житло вищий, а продажі в поодиноких будинках з невдалим розташуванням важко стимулювати навіть агресивною рекламою чи знижками. У групі ризику — забудовники, зосереджені на одному ціновому сегменті чи одному районі", — кажуть в НБУ.