• USD 25.85 | 26.15
  • EUR 30.40 | 31.00
  • RUR 0.41 | 0.43

Почему отмена моратория не сразу повысит цены на землю

Потенциальная отмена моратория на продажу земли - одна из ключевых ожидаемых реформ по уровню влияния на экономику.

Почему отмена моратория не сразу повысит цены на землю

На прошлой неделе Всемирный банк озвучил свое видение относительно стоимости сельскохозяйственной земли в Украине после снятия моратория на ее продажу.

Так, Мировой Банк считает, что стоимость гектара возрастет до $3 – $3.5 тыс. с текущих $1 - $1.5 тыс. в первую очередь из-за того, что "бизнес готов платить больше за определенность и возможность избежать инвестиционных рисков".

Прежде чем проанализировать некоторые факторы и утверждения, хочу сразу отметить, что мораторий однозначно необходимо снимать, так как само по себе ограничение собственника на продажу его актива – это нонсенс, особенно в такой длительной перспективе (мораторий был введен еще в 2002 году как временная мера, которая стала крайне долгоиграющей и сформировала новый рынок продажи прав аренды). Кроме того, отмена моратория будет иметь много позитивных эффектов на экономику в целом.

Попробуем разобраться, чего стоит ожидать от возможной отмены, проанализировав несколько утверждений.

Утверждение 1. Снятие моратория увеличит конкуренцию между агрохолдингами и повысит цену на землю. На самом деле, конкуренция за хорошую землю есть и сейчас: несмотря на то, что физическая продажа запрещена, рынок продажи прав аренды работает по вполне рыночным правилам. Например, в Полтавской области стоимость права аренды 1 га хорошей плодородной земли уже может превышать $1,5 тыс., а плата за аренду - $100 в год. Совсем другая история наблюдается в областях с рисковым земледелием (например - в ряде регионов Одесской области): право аренды может стоить $200 - $300 за га, а арендная плата составлять $15 - $20 за га в год. Однако этот перекос вряд ли решится и со снятием моратория: он часто продиктован чисто экономическими соображениями (урожайностью). Что изменится со снятием моратория - платить будут непосредственно собственнику земли, а это совсем другие правила игры, но только вступать в силу эти правила будут постепенно, так как далеко не все агрохолдинги в состоянии выкупить даже половину своего текущего земельного банка (то есть рынок аренды все равно будет существовать какое-то время).

Утверждение 2. Стоимость сельскохозяйственной земли в ЕС намного выше, а значит – и в Украине она будет быстро расти сразу после снятия моратория. Не совсем так. Цена на любой актив (упрощенно) формируется на основании двух базовых ожиданий инвестора: будущей прибыли от актива и ожидаемой доходности от актива (для упрощения мы можем использовать период окупаемости). В ЕС ситуация совсем другая: помимо непосредственно прибыли от продажи продукции есть еще мощная поддержка субсидиями (то есть потенциальная прибыль больше), а ожидания инвесторов по доходности намного ниже из-за меньших рисков и дешевого финансирования. Так, к примеру, инвестор в ЕС может согласиться на 10 лет окупаемости, в то время как в Украине - только на 3-5 лет. Чем выше ожидаемая прибыль с гектара и чем дольше приемлемый период окупаемости - тем выше цена, за которую инвестор согласиться купить землю.

Утверждение 3. В Украине очень дешевая земля (из-за моратория) и аренда. Как ни странно, это не совсем так и зависит от конкретной ситуации. В среднем, хорошая земля будет приносить до $200 - $250 операционной прибыли в год у эффективного агрохолдинга, при этом он будет платить за такую землю $80 - $100 арендной платы. К слову, такую арендную плату сложно назвать низкой: она составляет около 30% от операционной прибыли до уплаты аренды, то есть за хорошую землю холдинг отдает более трети заработка (ведь дополнительно еще нужно оплатить проценты по кредитам и какие-никакие налоги). Безусловно, в менее урожайных регионах ситуация хуже, но, как мы уже обсудили выше, перекос сохранится и после снятия моратория.

Если мы предполагаем, что инвестор рассчитывает на 5 лет окупаемости (как в примере выше) - то он будет готов платить за право работы на одном гектаре $1 тыс. -$1,3 тыс. (что на самом деле и происходит). Если мораторий будет снят, то по приобретенной земле не придется платить аренду, и в нашем примере операционная прибыль холдинга возрастет до $280 - $350 за га, что даст цену при той же пятилетней окупаемости в $1,4 тыс. – 1,8 тыс. за га (вероятно, даже больше, так как от приобретенного актива будут и другие позитивные эффекты, о которых мы поговорим немного ниже).

Хорошо, но где же обещанные $3,5 тыс., ведь просто от продажи земли доходы по ней резко не вырастут? Секрет все в том же периоде окупаемости: если экономика будет расти, процентные ставки снижаться, а право собственности реально гарантироваться - инвестор постепенно скорректирует свои ожидания по окупаемости до тех же 10 лет, что при $350 операционной прибыли с гектара, доведет его стоимость до $3,5 тыс. (и даже выше).

Напоследок хочется обсудить, какие еще позитивные эффекты помимо цены даст отмена моратория:

  • Основное (как мы уже упоминали) - восстановление права собственника земли на ее продажу. Деньги, полученные от продажи земли, будут стимулировать потребление и экономику в целом
  • Возможность инвестора получить землю в собственность будет лучше защищать его права и снизит риски, а также позволит после продать эту землю и, что даже важнее, передать ее в залог банку. Сейчас многие мелкие и средние агрохолдинги реально страдают от того, что не могут ничего отдать банку и получить финансирования, в то время как они реально контролируют очень ценный актив - плодородную землю. Кроме того, под покупку земли можно будет привлечь ипотечный кредит, что увеличит спрос на землю и ее цену. Вполне вероятно, что появится целый класс рантье, которые в будущем смогут приобретать землю (в том числе и за кредитные средства) и сдавать ее в аренду холдингам
  • Наличие рынка земли будет привлекать иностранных инвесторов, а это не только инвестиции, которые очень нужны Украине сейчас, но и технологии, рабочие места и расширение экспортного потенциала.

Резюмируя обсуждение хочется сказать, что потенциальная отмена моратория на продажу земли - одна из ключевых ожидаемых реформ по уровню влияния на экономику. Однако нужно понимать, что индикации по цене земли, которые озвучивает Всемирный банк касаются только наиболее качественной земли и будут достигнуты далеко не сразу, так как новый рынок земли будет сильно зависеть от общего состояния экономики и проведения других важных реформ.

Присоединяйтесь к нам в Facebook:
Ключевые слова:

Популярные видео на YouTUBE

Материалы по теме