Почему отмена моратория не сразу повысит цены на землю

Блоги

16.05.2018 16:19

Андрей Боренков, «НВ Бизнес»

Блоги

Потенциальная отмена моратория на продажу земли - одна из ключевых ожидаемых реформ по уровню влияния на экономику.

На прошлой неделе Всемирный банк озвучил свое видение относительно стоимости сельскохозяйственной земли в Украине после снятия моратория на ее продажу.

Так, Мировой Банк считает, что стоимость гектара возрастет до $3 – $3.5 тыс. с текущих $1 - $1.5 тыс. в первую очередь из-за того, что "бизнес готов платить больше за определенность и возможность избежать инвестиционных рисков".

Прежде чем проанализировать некоторые факторы и утверждения, хочу сразу отметить, что мораторий однозначно необходимо снимать, так как само по себе ограничение собственника на продажу его актива – это нонсенс, особенно в такой длительной перспективе (мораторий был введен еще в 2002 году как временная мера, которая стала крайне долгоиграющей и сформировала новый рынок продажи прав аренды). Кроме того, отмена моратория будет иметь много позитивных эффектов на экономику в целом.

Попробуем разобраться, чего стоит ожидать от возможной отмены, проанализировав несколько утверждений.

Утверждение 1. Снятие моратория увеличит конкуренцию между агрохолдингами и повысит цену на землю. На самом деле, конкуренция за хорошую землю есть и сейчас: несмотря на то, что физическая продажа запрещена, рынок продажи прав аренды работает по вполне рыночным правилам. Например, в Полтавской области стоимость права аренды 1 га хорошей плодородной земли уже может превышать $1,5 тыс., а плата за аренду - $100 в год. Совсем другая история наблюдается в областях с рисковым земледелием (например - в ряде регионов Одесской области): право аренды может стоить $200 - $300 за га, а арендная плата составлять $15 - $20 за га в год. Однако этот перекос вряд ли решится и со снятием моратория: он часто продиктован чисто экономическими соображениями (урожайностью). Что изменится со снятием моратория - платить будут непосредственно собственнику земли, а это совсем другие правила игры, но только вступать в силу эти правила будут постепенно, так как далеко не все агрохолдинги в состоянии выкупить даже половину своего текущего земельного банка (то есть рынок аренды все равно будет существовать какое-то время).

Утверждение 2. Стоимость сельскохозяйственной земли в ЕС намного выше, а значит – и в Украине она будет быстро расти сразу после снятия моратория. Не совсем так. Цена на любой актив (упрощенно) формируется на основании двух базовых ожиданий инвестора: будущей прибыли от актива и ожидаемой доходности от актива (для упрощения мы можем использовать период окупаемости). В ЕС ситуация совсем другая: помимо непосредственно прибыли от продажи продукции есть еще мощная поддержка субсидиями (то есть потенциальная прибыль больше), а ожидания инвесторов по доходности намного ниже из-за меньших рисков и дешевого финансирования. Так, к примеру, инвестор в ЕС может согласиться на 10 лет окупаемости, в то время как в Украине - только на 3-5 лет. Чем выше ожидаемая прибыль с гектара и чем дольше приемлемый период окупаемости - тем выше цена, за которую инвестор согласиться купить землю.

Утверждение 3. В Украине очень дешевая земля (из-за моратория) и аренда. Как ни странно, это не совсем так и зависит от конкретной ситуации. В среднем, хорошая земля будет приносить до $200 - $250 операционной прибыли в год у эффективного агрохолдинга, при этом он будет платить за такую землю $80 - $100 арендной платы. К слову, такую арендную плату сложно назвать низкой: она составляет около 30% от операционной прибыли до уплаты аренды, то есть за хорошую землю холдинг отдает более трети заработка (ведь дополнительно еще нужно оплатить проценты по кредитам и какие-никакие налоги). Безусловно, в менее урожайных регионах ситуация хуже, но, как мы уже обсудили выше, перекос сохранится и после снятия моратория.

Если мы предполагаем, что инвестор рассчитывает на 5 лет окупаемости (как в примере выше) - то он будет готов платить за право работы на одном гектаре $1 тыс. -$1,3 тыс. (что на самом деле и происходит). Если мораторий будет снят, то по приобретенной земле не придется платить аренду, и в нашем примере операционная прибыль холдинга возрастет до $280 - $350 за га, что даст цену при той же пятилетней окупаемости в $1,4 тыс. – 1,8 тыс. за га (вероятно, даже больше, так как от приобретенного актива будут и другие позитивные эффекты, о которых мы поговорим немного ниже).

Хорошо, но где же обещанные $3,5 тыс., ведь просто от продажи земли доходы по ней резко не вырастут? Секрет все в том же периоде окупаемости: если экономика будет расти, процентные ставки снижаться, а право собственности реально гарантироваться - инвестор постепенно скорректирует свои ожидания по окупаемости до тех же 10 лет, что при $350 операционной прибыли с гектара, доведет его стоимость до $3,5 тыс. (и даже выше).

Напоследок хочется обсудить, какие еще позитивные эффекты помимо цены даст отмена моратория:

• Основное (как мы уже упоминали) - восстановление права собственника земли на ее продажу. Деньги, полученные от продажи земли, будут стимулировать потребление и экономику в целом
• Возможность инвестора получить землю в собственность будет лучше защищать его права и снизит риски, а также позволит после продать эту землю и, что даже важнее, передать ее в залог банку. Сейчас многие мелкие и средние агрохолдинги реально страдают от того, что не могут ничего отдать банку и получить финансирования, в то время как они реально контролируют очень ценный актив - плодородную землю. Кроме того, под покупку земли можно будет привлечь ипотечный кредит, что увеличит спрос на землю и ее цену. Вполне вероятно, что появится целый класс рантье, которые в будущем смогут приобретать землю (в том числе и за кредитные средства) и сдавать ее в аренду холдингам
• Наличие рынка земли будет привлекать иностранных инвесторов, а это не только инвестиции, которые очень нужны Украине сейчас, но и технологии, рабочие места и расширение экспортного потенциала.

Резюмируя обсуждение хочется сказать, что потенциальная отмена моратория на продажу земли - одна из ключевых ожидаемых реформ по уровню влияния на экономику. Однако нужно понимать, что индикации по цене земли, которые озвучивает Всемирный банк касаются только наиболее качественной земли и будут достигнуты далеко не сразу, так как новый рынок земли будет сильно зависеть от общего состояния экономики и проведения других важных реформ.