У столиці Німеччини, Берліні, назріває безпрецедентна ситуація навколо житлової політики. Після перемоги на місцевих виборах 20 вересня 2026 року ліві партії, разом із зеленими та соціал-демократами, отримали контроль над міською радою та прагнуть реалізувати радикальний план щодо вирішення житлової кризи. Ключовою ініціативою є передача близько 220 000 квартир, що належать великим житловим компаніям, у власність міста.
Ця пропозиція викликала значне занепокоєння серед інвесторів, які побоюються за своє майно. Ситуація віддалено нагадує практику «окупаси» в Іспанії, де несанкціоноване заселення чужого житла стало поширеним явищем. У Берліні ж мова йде про легалізовану конфіскацію, яка передбачає компенсацію власникам лише від 40% до 60% ринкової вартості нерухомості. Найбільш несподіваним є те, що розрахунок пропонується здійснити не грошима, а довгостроковими облігаціями з терміном погашення до 100 років, виплачуючи їх з орендної плати тих самих квартир.
Причини житлової кризи та політичний контекст
Популярність лівої ініціативи пояснюється гострою житловою проблемою в Берліні. Лише близько 16% мешканців столиці володіють власним житлом, тоді як переважна більшість орендує. Вартість оренди постійно зростає, а темпи будівництва нового житла залишаються низькими. У 2025 році в Берліні було здано лише 11 000 квартир. Значна частина нерухомості належить великим компаніям, які суттєво впливають на ринок оренди. Місто вже намагалося врегулювати ціни на оренду, але попередні законодавчі ініціативи були скасовані Конституційним судом у 2021 році. Навіть референдум того ж року, де понад мільйон берлінців підтримали викуп житла у великих забудовників, не призвів до конкретних дій з боку міської влади, яка зволікала з розробкою відповідного закону.
Ситуація ускладнюється тим, що значна частина житлового фонду, який нині належить приватним компаніям, раніше був власністю міста. У 2004 році Берлін продав свою житлову компанію разом із приблизно 65 700 квартирами та комерційними приміщеннями за 405 мільйонів євро, взявши на себе борги в 1,56 мільярда євро. Сьогодні ж місто розглядає можливість повернення цього майна, але вже за значно меншу вартість.
Інвестиційні ризики та альтернативні шляхи вирішення
Запропонована схема «експропріації через облігації» викликає сумніви щодо її ефективності та справедливості. Інвестори зазначають, що така політика створює значні регуляторні ризики для ринку нерухомості, роблячи його менш привабливим для капіталовкладень. Це може призвести до скорочення будівництва, дефіциту житла та подальшого зростання цін. Експерти пропонують альтернативні шляхи вирішення житлової кризи, які не викривляють ринкові механізми. Серед них – спрощення дозвільних процедур для будівництва, адаптація наявних будівель (добудова поверхів, переобладнання горищ та офісів під житло) та надання адресної допомоги нужденним верствам населення через субсидії на оренду чи будівництво соціального житла.
На думку деяких аналітиків, подібні «марксистсько-комуністичні» методи можуть повністю зруйнувати ринок житла та інвестиційний клімат у Німеччині, що в кінцевому підсумку зробить гірше для всіх. Вони зазначають, що популістичні ідеї, хоч і здаються привабливими, можуть призвести до довгострокових негативних наслідків, вбиваючи нормальні можливості для створення соціального житла. Як приклад більш зваженого підходу наводяться британські лейбористи, які, будучи лівоцентристською партією, намагаються розширити доступ до житла, не вдаючись до радикальної націоналізації.