Апарт-готелі в Україні: ризики, дохідність та стратегія розвитку

Новини

06.11.2026 16:34 (Оновлено 06.11.2026 в 16:34)

Игорь Блохин, джерело: «Facenews»

Новини

Підприємець Євген Кудрявченко, партнер мережі Апартель Resorts, у відео для каналу «Мінфін» на YouTube розповів про потенційні доходи, ризики та перспективи інвестування в апарт-готелі в Україні.

Євген Кудрявченко, підприємець та партнер мережі Апартель Resorts, в інтерв'ю для YouTube-каналу «Мінфін» пояснив, які реальні доходи та ризики очікують інвесторів в апарт-готелі в Україні. За його словами, після спаду на ринку нерухомості у 2022 році, 2023 рік став роком розквіту для апарт-готелів, проте зараз спостерігається тенденція до операційної ефективності.

Затримки з будівництвом, на які часто скаржаться інвестори, Кудрявченко пояснює недосвідченістю деяких девелоперів, а також об'єктивними факторами, такими як мобілізація, проблеми з постачанням обладнання та руйнування логістичних ланцюгів через військові дії. Однак, він наголошує, що найбільшим викликом для ринку є не стільки девелоперські ризики (затримки здачі об'єктів), скільки ризики керування – коли готель збудований, але не приносить очікуваного прибутку через відсутність гостей.

Як інвестору оцінити проєкт апарт-готелю

Кудрявченко радить потенційним інвесторам звертати увагу на локацію, суб'єктивно оцінюючи, чи хотіли б вони самі там відпочити. Важливою є наявність у девелопера вже запущених проєктів, які можна відвідати та оцінити якість будівництва та сервісу. Якщо ж досвіду в готельній сфері у забудовника немає, варто дослідити його бізнес-репутацію та попередні обіцянки. Інвестиції в апарт-готелі з діючими проєктами вважаються менш ризикованими, тоді як нові проєкти від компаній без досвіду – це, за словами експерта, «гра в лотерею».

Досвід девелопменту та покращення проєктів

Сам Євген Кудрявченко почав будувати перший готель у 2017 році, ще до буму апарт-готелів. Перший проєкт, Апарталь Шаян, мав певні помилки, пов'язані з проєктуванням, звукоізоляцією та інфраструктурою. На наступних проєктах компанія врахувала ці помилки: вони ретельніше підходять до формування земельної ділянки, покращують звукоізоляцію, активно впроваджують автоматизацію (замки зі смартфона, шлагбауми) та оптимізують логістику персоналу, щоб не заважати гостям. Особлива увага приділяється проєктуванню доріг, стін та логістики гостя і персоналу, оскільки ці аспекти найскладніше виправити згодом.

На відміну від багатьох європейських готелів, де доступність для людей з інвалідністю часто формальна, українські девелопери, за словами Кудрявченка, все більше уваги приділяють цій сфері. Проте, в сервісному обслуговуванні та персональному менеджменті українські готелі, на його думку, часто випереджають європейські аналоги.

Як інвестори заробляють на апарт-готелях

Дохід інвестора у сфері апарт-готелів формується з трьох складових: операційного прибутку (різниця між доходами та витратами готелю, що розподіляється між керуючою компанією та інвестором), зростання капіталізації (збільшення вартості номера з моменту купівлі до введення готелю в експлуатацію) та доходу від економії (безкоштовні дні відпочинку для інвестора, які дозволяють зекономити на витратах на проживання).

Ключовими факторами прибутковості є завантаження готелю та середня ціна за ніч. Собівартість готелю покривається за певного відсотка завантаження, і кожен наступний відсоток збільшує прибуток інвестора. Кудрявченко наголошує, що важливо розуміти, яка частина заявленої дохідності є операційним прибутком, а яка – потенційною капіталізацією.

Управління ризиками та розподіл прибутків

Компанія Апартель Resorts вважає найгіршим сценарієм, коли інвесторів просять доплатити за збиткові місяці. Натомість, вони перекривають збиткові місяці власними коштами як керуюча компанія, а потім ці кошти повертають з прибутку «жирних» місяців. Такий підхід, на відміну від окремих бізнесів девелопменту та управління, дозволяє уникнути перекидання відповідальності та забезпечує спільну роботу на результат. Для покриття витрат на ремонти відкладається амортизаційний фонд, а капітальний ремонт планується заздалегідь.

Відповідаючи на питання про розподіл прибутків, Кудрявченко зазначає, що Апартель Resorts бере 15% від чистого прибутку готелю, а інвестору віддає 85% відповідно до площі його номера. На ринку існують і інші моделі, зокрема, з гарантованими виплатами, але експерт вважає їх менш прозорими. Він закликає інвесторів завжди уточнювати, як саме розподіляються ризики та прибутки.

Всесезонні проєкти та їх унікальність

Проєкт Апартель Поляна розробляється як флагманський, найбільший проєкт компанії, що враховує весь накопичений досвід. Його унікальність полягає у створенні всесезонної інфраструктури: великий івент-хол для осінніх корпоративів, спортивний комплекс для весняних тренувань спортсменів, басейни та спа-зони для літнього відпочинку. Коефіцієнт 1:4 (1 метр номера на 4 метри інфраструктури) забезпечує різноманітність розваг для всіх категорій гостей.

Вибір Закарпаття як локації зумовлений безпековими факторами, наявністю лікувальних вод та мальовничими краєвидами. Концепція «Resort 365» передбачає створення фізичної інфраструктури, яка гарантує повноцінний відпочинок незалежно від сезону чи погоди. Масштаб проєкту, який охоплює 104 000 м² забудови на 15 га території, має захистити інвестиції від конкуренції та забезпечити стабільність цін на майбутні 10-20 років.

Вплив війни на ринок апарт-готелів

Війна суттєво вплинула на ринок: будівництво стало дорожчим (близько 5000 $ за м² для п'ятизіркового готелю), зросли витрати на логістику, постачання та енергонезалежність. Однак, підвищилася й якість матеріалів, а горизонт планування скоротився до 1-3 років. Позитивним наслідком стало зростання українського туризму через закриті кордони, що стимулює розвиток галузі та підвищення якості сервісу. Кудрявченко вважає, що після війни українська готельна галузь буде конкурентною на міжнародному рівні завдяки співвідношенню ціни та якості.

Найбільший вплив на конкурентоспроможність ринку має загальна економічна ситуація в Україні. Нові готелі, що відкриваються, стимулюють до кращого сервісу та ціноутворення, водночас створюючи тиск на старіші готелі, які не адаптувалися до нових реалій.

Перспективи ринку та поради інвесторам

Протягом наступних п'яти років ринок апарт-готелів в Україні, за прогнозом Кудрявченка, перейде в епоху операційної ефективності. Очікується очищення ринку від слабких гравців, стандартизація послуг та поява професійних команд. Великі концептуальні проєкти стануть більш цікавими для інвесторів, оскільки маленькі та дешеві проєкти не забезпечуватимуть належної прибутковості. Для інвесторів, які шукають менші ризики, рекомендовано обирати вже збудовані або майже збудовані об'єкти. Ті ж, хто готовий до більших ризиків, можуть заробити більше, інвестуючи на ранніх етапах будівництва.

Важливим є вибір компаній, яким інвестор довіряє, та компаній, які демонструють стабільність та досвід. Кудрявченко порівнює розвиток готельної галузі з еволюцією IT-ринку в Україні, прогнозуючи значне зростання та вихід на експортний рівень.