Прошлый год был худшим для рынка недвижимости за последние 15 лет: доллар рос, на цены на недвижимость падали, а количество сделок купли-продажи стремительно сокращалось. Официальных данных по количеству проданных квартир еще нет. По прогнозам SV Development, падение будет весьма серьезным — около 30% по отношению к предыдущему 2014-му, тоже сложному для рынка недвижимости, году.
Сейчас продавцы недвижимости преисполнены грустных ожиданий и все чаще задумываются о смене профессии. «Рынок падает, начиная с 2009 года. Каждый год думаешь, что хуже уже не будет, следующий начнется, если не с восстановления, то хотя бы с замедления падения… Но прошлый год побил все мои самые пессимистические опасения. Надежд, что этот год будет лучше прежнего у меня — никаких», — признается брокер Иван Ефименко.
Вторичный вопрос
Понять динамику цен на вторичном рынке довольно тяжело. Если сравнивать цены на квартиры прошлого года с ценами в 2014-м — то можно говорить о снижении цен на 15-20% в долларовом эквиваленте. Однако, по словам риелторов, в реальности разрыв может оказаться куда бо́льшим. «Если у покупателя есть на руках вся сумма, причем основная ее часть в долларах, он может рассчитывать на дисконт на 10-15% и даже 20% от заявленной цены», — делится своими наблюдениями риелтор одного крупного агентства по продаже недвижимости.
«Сейчас за 35-40 тысяч долларов в спальном районе недалеко от метро можно купить на вторичном рынке однокомнатную квартиру с ремонтом. Еще два года назад за такие деньги можно было приобрести в Киеве только комнату», — сравнивает Иван Ефименко.
«Относительно декабря 2013 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м квартир в гривнах увеличилась на 119,1%, а в долларах уменьшились на 25,5%. Девальвация украинской гривны по отношению к доллару составила 194,2%», — отмечают в ИАП «Столичная недвижимость».
Согласно заявленным в объявлениях ценам, двушку на «вторичке» можно купить в пределах 60 тысяч долларов, трешку можно найти за 75-80. Четырехкомнатные квартиры продают по цене 90-100 тысяч долларов. От этих сумм риелторы советуют отнимать, как минимум, еще 10-15%. «На единичках и двушках уступают хуже, лучше на трешках и четырехкомнатных — такие квартиры плохо продаются, хотя и подешевели сильнее всего. Спрос на трех- и более комнатные квартиры упал не только из-за цены, но еще и из-за роста коммунальных услуг», — объясняет брокер Стефания Макицкая.
Новые метры
Ситуация на первичном рынке во многом схожа с той, что происходит на рынке жилых квартир. Несмотря на рост себестоимости строительства, застройщики максимально сдерживают рост цен на квадратные метры. «Платежеспособность украинцев упала. Покупку квартир могут позволить себе единицы, в основном те, у кого есть на руках сбережения в долларах. Но они выжидают, доллар продолжает расти и здесь время работает на них», — рассуждает один из продавцов недвижимости.
Сказывается на падении продаж квартир и отсутствие ипотечного кредитования. Почти все банки заморозили ипотечные программы, а те, кто продолжает выдавать такие кредиты на покупку жилья на первичном рынке, — дают их под 20-23,5% годовых. Кредиты на покупку «вторички» тоже ограничены и стоят намного дороже — их выдают под 30-40% годовых.
Из новых тенденций продавцы отмечают введение в эксплуатацию домов эконом-класса с квартирами небольшой площади. «Раньше средняя площадь однушки в новостройках составляла в среднем 45 кв. м, сейчас — до 40. Такое жилье лучше продается», — говорит брокер Ефименко.
На этот год эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен на недвижимость.
«Украина почти вернулась к ситуации 90-х, когда стоимость новой иномарки машины была выше квартиры. Если экономика не начнет восстанавливаться, то первичный рынок и вовсе заглохнет, а цены на «вторичке» в Киеве опустятся до уровня 10-15 тысяч долларов за однокомнатную. Но даже такие суммы украинцам будут не по карману, доллар будет запредельно дорогой, население снова обнищает», — делает пессимистичные прогнозы один из собеседников «Главреда».
Старожилы рынка говорят, что это далеко не предел — многие еще помнят времена, когда однушку в Киеве можно было купить за 5 тысяч долларов, а «трешку» — за 12 тысяч. Впрочем, помнят они и уровень жизни того периода — зарплаты в среднем по Киеву составляли 60-70 долларов и выплачивались с задержкой в несколько месяцев.