Рынок земли: все, что нужно знать для безопасной продажи участка

Статті

02.07.2021 15:14

Сергей Курган, «fakty.ua»

Статті

С 1 июля 2021 года, миллионы украинцев получили законную возможность распоряжаться своей землей сельскохозяйственного назначения.

За последнее время парламент принял целый ряд законов, необходимых для функционирования рынка земли. Также правительством был утвержден ряд подзаконных актов, необходимых для безопасного проведения купли-продажи земельных участков.

Кто может покупать украинскую землю

В первую очередь напомним, кто именно теперь имеет право на приобретение украинской земли сельскохозяйственного назначения и как будет происходить ее продажу, ведь большинство такой земли, принадлежащей гражданам, сейчас находится в долгосрочной аренде.

«Действительно, большинство паев в Украине находятся в долгосрочной аренде, но все же продать такую землю можно, — сообщил «ФАКТАМ» управляющий партнер юридической компании Winner Игорь Ясько. — Земля все равно находится в собственности человека, которому она принадлежит, даже если ее обрабатывает другой. Владелец земли может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Купить участки сельскохозяйственного назначения могут:

• граждане Украины;
• юридические лица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины, государство, территориальные громады;
• территориальные громады;
• государство;
• банки, но только в порядке обращения взыскания как на предмет залога.

Открываться рынок будет в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю смогут купить только физические лица, являющиеся гражданами Украины. При этом максимальный размер участка будет составлять 100 гектаров на человека. Первоочередное право на покупку пая имеет тот человек, которому вы сдаете его в аренду. Но только при условии, если он не является юридическим лицом.

Если появился потенциальный покупатель, сначала нужно обратиться к арендатору с предложением выкупа. Если арендатор — фермерское хозяйство, оно такой возможности как юридическое лицо не имеет, значит, может передать право первоочередной покупки физическому лицу. Физическое лицо, получившее от фермерского хозяйства первоочередное право на покупку, может либо согласиться на выкуп, либо отказаться. После отказа этого лица можно предлагать покупку земли другим физическим лицам.

Но в покупке сельхозземли могут участвовать и третьи лица. Владелец земли сам решает, кому будет продавать свой участок, кроме тех случаев, когда законом прямо прописан запрет на продажу иностранцам, представителям страны-агрессора и так далее. Важно понимать, что юрлица смогут покупать земли только с 1 января 2024 года, и они не должны иметь иностранный элемент в своей структуре, а максимальный размер покупки для них может составлять 10 тысяч гектаров," — подчеркнул юрист.

Как земельному участку назначить кадастровый номер

К сожалению, еще далеко не все земельные участки полностью узаконены и готовы для продажи. Поэтому людей интересует, что делать, если участок не имеет кадастрового номера и какова процедура его получения?

«Надо найти землеустроительную организацию и заказать присвоение кадастрового номера, — рассказал Игорь Ясько. — Специалисты-землеустроители проведут геодезическую съемку земельного участка на месте, определят его координаты, составят кадастровый план участка и разработают техническую документацию, которая является основой для получения кадастрового номера. Когда документация будет готова, ее надо отнести в центр предоставления административных услуг. Через 14 дней можно забрать выписку из государственного земельного кадастра с кадастровым номером. Это означает, что участок зарегистрирован и занесен в реестр — земельный кадастр.

Существует перечень необходимых документов, которые должен предоставить заказчик для получения кадастрового номера:

• решение сельского, поселкового, городского совета о предоставлении разрешения на проведение инвентаризации земельных участков, находящихся в пользовании гражданина согласно учету;
• справка от сельского совета о пользовании земельным участком (площадь, с какого времени, на основании какого решения используется) по его местонахождению;
• схема размещения земельного участка (выкопировки) — предоставляет сельский землеустроитель или управление Госземагентства;
• справка с места жительства о том, что лицо приобрело право собственности в пределах норм приватизации;
• копия паспорта (1,2,11 стр.) и идентификационного номера;
• копия документа, удостоверяющего право собственности на здания, расположенные на земельном участке, копия технического паспорта, свидетельство о праве собственности на здание (нотариально удостоверенное) или копия строительного паспорта".

Как нотариусы будут проверять покупателей земли

Стоит напомнить, что главным аргументом противников свободного рынка земли долгое время была угроза, что земельные богатства Украины скупят спекулянты и аферисты. Поэтому государство вводит специальные предохранители. Недавно правительство утвердило порядок проверки покупателей земли сельскохозяйственного назначения. Так как будет проводиться такая проверка?

«Порядок, утвержденный правительством, предусматривает перечень информации, которая будет проверяться, по покупателя и владельца участка, — рассказала «ФАКТАМ» старший юрист, адвокат юридической фирмы «Кушнир, Якимяк и Партнеры» Ольга Чайковская-Тимкович.— В частности:

• установление личности приобретателя;
• установление конечного бенефициарного владельца юридического лица;
• проверку факта нахождения лиц под действием специальных экономических и других ограничительных мер (санкций) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» и принадлежности к гражданству государства, признанного Украины государством-агрессором или государством-оккупантом, принадлежности к перечню лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности или относительно которых применены международные санкции;
• проверку факта нахождения юридического лица — приобретателя, в соответствии с законодательством Украины, под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных в перечень государств (юрисдикций), которое не выполняют или ненадлежащим образом выполняют рекомендации международных, межправительственных организаций, вовлеченных в сферу борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма или финансированием распространения оружия массового уничтожения, сформированного в порядке, определенном Кабинетом министров Украины, на основе выводов международных, межправительственных организаций, вовлеченных в сферу борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма;
• проверку источников происхождения средств приобретателя или других активов в случае приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по возмездным договорам;
• проверку факта выделения земельного участка сельскохозяйственного назначения путем земельной доли (пая) и ее расположения относительно государственной границы Украины;
• определение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины и юридического лица, участником (акционером, членом) или конечным бенефициарным владельцем которой он является.

Перечень документов, мероприятий и сведений, которые должен истребовать и проверять нотариус по каждому из вышеуказанных критериев проверки, детализирован Порядком в зависимости от того, выступает ли приобретателем физическое или юридическое лицо.

Для проверки вышеприведенных сведений нотариус будет пользоваться информацией из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований. Также в случае необходимости нотариус вправе обращаться с запросами в Национальную комиссию по ценным бумагам и фондовым рынкам, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, которые обязаны в течение десяти рабочих дней со дня получения запроса предоставить соответствующую информацию и документы", — подытожила юрист.