Альфа-Банк: на ринку нерухомості Росії зростають неустойки й падають темпи будівництва

Російський ринок нерухомості стикається зі значними викликами, зокрема зростанням потенційних неустойок для забудовників, можливим впливом санкцій та прогнозованим скороченням обсягів будівництва в найближчі роки. Про це йдеться у звіті Альфа-Банку щодо ринку нерухомості на четвертий квартал 2026 року.

Аналітики банку підрахували, що компанії, зокрема «Самолет», можуть зіткнутися з виплатою неустойок перед дольщиками на суму близько 44 мільярдів рублів. За дев'ять місяців частка будівництва із затримками термінів у цієї компанії зросла з 17,4% до 36%. Крім того, банк звернув увагу на вибуття дочірнього підприємства групи ЛСР, що призвело до втрати 20,2 мільярдів рублів грошових коштів та активів на 21,4 мільярда рублів. У Альфа-Банку припускають, що ця ситуація може бути пов'язана з санкційними ризиками.

Зростання уваги банків та фінансові ризики

Банки посилюють контроль за забудовниками, вимагаючи частішого звітування про стан будівельних проєктів, можливі перенесення термінів та потреби у додатковому фінансуванні. Альфа-Банк допускає, що кредитним організаціям доведеться створювати додаткові резерви під будівельні кредити, що може вплинути на доступність фінансування для девелоперів.

За оцінками банку, розрахункові терміни будівництва на квадратний метр зросли у 2,6 раза за два роки і в 1,9 раза за останній рік. Якщо у четвертому кварталі 2025 року темп будівництва становив 39,6 тис. кв. м на день, то у третьому кварталі 2026 року цей показник знизився до 11,8 тис. кв. м. Незважаючи на збільшення нових площ у проєктних деклараціях на 7%, фактичні темпи будівництва не прискорилися.

Прогнози щодо обсягів будівництва та іпотечного ринку

Аналітики Альфа-Банку прогнозують поступове скорочення введення в експлуатацію багатоквартирних будинків. У 2025 році було здано 44,6 млн кв. м, у 2026 році банк очікує 45 млн кв. м, у 2027 році — 43 млн кв. м, а у 2028 році — 42–44 млн кв. м. Повернення до показників 2025 року очікується не раніше 2029–2030 років.

Зміни в умовах сімейної іпотечної програми можуть призвести до скорочення кількості видач кредитів у 2027 році на 30–35%, особливо серед сімей з однією дитиною. Це може суттєво вплинути на ринки Москви та Підмосков'я через вищу вартість нерухомості.

Продажі компанії ПІК за дев'ять місяців у Старій Москві скоротилися на 53,9%, хоча компанія зберегла лідерство на ринку з часткою 18%. Водночас частка міст-мільйонників у новому будівництві зменшилася з 47% до 37%, тоді як міста з населенням від 250 тис. до 1 млн осіб збільшили свою частку з 27% до 33%, що свідчить про активніше освоєння забудовниками менших міст.

В Альфа-Банку констатують практичне зникнення інвестиційного попиту на іпотечному ринку, натомість зростає попит на житло для власного проживання. Середній термін іпотечного кредитування скоротився з 26,3 року до 23,4 року, а частка договорів пайової участі (ДДУ) в іпотечних видачах трималася в межах 29–38%.

Джерело: звіт Альфа-Банку щодо ринку нерухомості на четвертий квартал 2026 року. Наведені цифри взято зі звіту банку, незалежно підтвердити їх не вдалося.